首付購房合同簽署要注意哪些問題？

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  張琴琴 回答數(shù)：235

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  張琴琴

  回答數(shù)：235 被采納數(shù)：02016-12-20 18:21:07

  在簽訂房屋買賣合同中如何防范可能出現(xiàn)的風險，是人們在買房遇到糾紛后能否把握主動權的關鍵。為此，我們整理了購房者的經(jīng)驗教訓，為您歸納出可能存在的六大購房“風險”，并請有關專家給出解決方法。提醒您在簽訂合同時多多注意，出現(xiàn)糾紛時妥善解決。
  
  　　計價方式與價款
  
  　　合同已經(jīng)明確了出賣人不再向買受人收取該商品房房價款以外的費用，那么在合同中由開發(fā)商填寫的內(nèi)容上，凡是要求再另交水、電、氣、有線電視、寬帶等開通費、配套費的，購房者都可以理直氣壯地要求劃去。
  
  　　付款方式及期限
  
  　　按揭買房，一般都是由買受人提供相關資料，由開發(fā)商具體辦理貸款手續(xù)。那么，購房者應該注意，要在合同中對按揭由誰負責這項進行明確約定，同時明確因按揭手續(xù)遲延辦理導致逾期付款的，買受人不承擔逾期付款責任。
  
  　　出賣人應將買受人已付的款項返還給買受人，并支付相應利息，按雙方約定的百分比賠償給買受人。否則，即使是開發(fā)商的原因?qū)е掳唇沂掷m(xù)不能按時辦理下來，因沒有約定按揭由誰負責，必然會導致買受人最終承擔逾期付款的責任。即使開發(fā)商有嚴重違約行為，購房者也將因理虧而不好去維權。
  
  　　面積差異咋處理
  
  　　不良開發(fā)商一般會在最終房屋面積核算中和測繪單位串通一氣，增加你的公攤面積，讓套內(nèi)建筑面積縮水，最終的總面積增加，但增加的幅度往往不突破3%，目的是讓購房者多掏錢。 　　對此，購房者可以拒絕3%以內(nèi)的據(jù)實結算，并要求約定買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，無論是否在3%以內(nèi)，超出部分的房價款均由出賣人承擔，產(chǎn)權歸買受人。
  
  　　交房期限和條件
  
  　　交房日期最好用數(shù)字的大寫形式。另外，開發(fā)商往往會利用后面的空格約定“由于供水、供電等部門或政府因素導致的延期交房，出賣人不承擔違約責任”。購房者簽訂合同時要提高警惕，堅決要求劃去這樣的約定，否則，開發(fā)商只要延期交房，就會以這樣的理由做借口。
  
  　　逾期交房怎么辦
  
  　　開發(fā)商慣用手法就是約定低得驚人的違約金，讓其違約成本遠低于其守約成本。解決的辦法就是增加其違約成本，將違約金比例提高到其不敢違約的地步。
  
  　　律師建議，將逾期交房按日支付的違約金比例約定為不少于萬分之十，將解除合同的違約金比例約定為不少于10%。為防止開發(fā)商將質(zhì)量存在瑕疵的房屋進行交付，如裂縫、滲水、漏水、墻面脫皮等，最好在簽訂合同之時就做補充約定：買受人有權拒絕房屋的質(zhì)量瑕疵交付，出賣人應當對質(zhì)量瑕疵整改完畢后，另行書面通知買受人交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。 　　出現(xiàn)爭議要起訴
  
  　　出現(xiàn)爭議后，律師建議購房者向法院起訴。理由是：首先，法院的訴訟費下降了許多，而仲裁收費相對較高。其次，仲裁實行的是一裁終局，一旦“黑哨”出現(xiàn)，撤銷仲裁裁決的難度很大。
  

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  湖南甲子裝飾設計工程有限公司 回答數(shù)：185

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  湖南甲子裝飾設計工程有限公司

  回答數(shù)：185 被采納數(shù)：02016-12-20 18:34:06

  一、辦理購房貸款的注意事項： 購房者選好房子決定貸款購房時，首先要對自己的經(jīng)濟能力做出正確的判斷，選擇好首付的比例，不要為了買房影響了自己的正常生活。對自己未來的收入要有一個客觀的預測。辦理貸款時要注意：
  
  　　(一)選擇合理的還款方式。還款方式一旦在合同中約定，一般是不能更改的。因此購房者與銀行簽訂借款合同時一定要根據(jù)自己的情況，自己收入的穩(wěn)定性和數(shù)額，確定最適合自己的還款方式。避免有能力還卻增加不必要的還款期數(shù)或者沒能力還月供壓力太大。
  
  　　(二)保證提供真實的資料，增加信用。申請個人貸款時，銀行會要求提供經(jīng)濟收入證明。提醒購房者一定要根據(jù)自己的情況提供真實的收入、職業(yè)、經(jīng)濟證明。如果為了買房提供虛假的收入證明，一旦還不上貸款，不僅要承擔購房不成的違約責任，銀行審查后發(fā)現(xiàn)資料不真實，會降低信用度，造成以后貸款困難。
  
  　　(三)按月還款，避免不必要的利息。貸款辦成以后，一般要在一個月之內(nèi)按照約定的數(shù)額把首期還款額存入賬戶以供銀行扣款。如果賬戶上余額不足，銀行會在下次劃賬時扣一定的利息，所以提醒購房者最好設置提醒，保證銀行劃賬順利，避免不必要的利息損失。
  
  　　(四)退房別忘解除貸款合同。貸款時與銀行簽訂的借款合同與購房合同是獨立存在的兩個不同的合同，如果購房合同無效或被撤銷或因個人原因解除了，不表示貸款合同也解除了，購房者需要通過司法程序解除與銀行的貸款合同，并償還剩余貸款的本息。具體如何解除貸款合同還要看解除購房合同的原因，但無論哪種原因，貸款合同都不會自動解除。 以上是辦理購房貸款的注意事項，另外還要注意提供給銀行的地址要準確，萬一利率變化銀行能夠通知您，搬家后要去銀行變更地址、**。購買期房一般是開發(fā)商幫您辦理按揭，如果您購買的是現(xiàn)房或者二手房，還要注意考慮選擇哪家銀行更適合自己更容易批下貸款，更方便自己還款等等。
  
  　　二、貸款購房要注意什么問題 購房者選擇貸款購房，不僅僅是自己的事情，至少會牽扯到開發(fā)商、銀行有些還會影響到第三人，比如貸款買房后把房子租出去，就和承租人發(fā)生聯(lián)系。所以貸款購房還要注意以下問題：
  
  　　(一)借款一年內(nèi)不要提前還款。
  
  　　(二)貸款后出租住房要告知承租人。
  
  　　(三)不要遺失借款合同和借據(jù)。
  
  　　(四)提前還貸不要忘記要回保險費。
  
  　　(五)貸款償清后不要忘記撤銷抵押。 綜合以上內(nèi)容，我們可以看出，辦理購房貸款要注意的問題有很多，本文只是介紹了一些常見的部分，如果在實際生活中您需要辦理貸款購房，最好查一下相關法律法規(guī)，如果情況特殊或者比較復雜，還要咨詢律師，在簽訂借款合同之前最好請律師先看一下您的購房合同，尤其是關于貸款問題的，避免開發(fā)商推脫責任給您的利益帶來損失。
  

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  郡立新 回答數(shù)：240

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  郡立新

  回答數(shù)：240 被采納數(shù)：02016-12-20 18:50:05

  首先，要核實開發(fā)商的土地證、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、銷售許可證這五證，最主要的是看國有土地使用證和商品房預售許可證，這兩證看準確了，一般原則上沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。這也是你將來能否辦產(chǎn)權證的關鍵所在。
  
  　　其次，房屋買賣合同文本一定要規(guī)范，小伙伴們可以到房產(chǎn)局網(wǎng)站上下載打印就可以，自己先審視閱讀一遍，待簽訂合同時要在仔細閱讀并認真填寫!
  
  　　第三，出賣人逾期交房的違約責任，注意延期交房是否有賠償，就是說一定要確認交房日期，交房日期一定要明確到年月日，不要接受任何摳字眼的不合理條款，若合同中未約定違約金條款時，依法律規(guī)定由違約方支付對方合同總價的1%至5%的違約金，特別要注意延期交房違約金的比例問題。
  
  　　第四，看清計價方式與總價款及支付條款，合同中應明確規(guī)定每平方米價格，如果包括其他費用(如水暖、煤氣的初裝費等)應一并列明;該房款是一次付清還是分期付款?是現(xiàn)金支付還是票據(jù)支付等。
  
  　　第五，面積確認以及面積差異處理，商品房銷售管理方法中明確說明了，如購買的商品房有面積差異，合同上有約定的按照約定執(zhí)行。3%是個分水嶺，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結算房價款，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房，要么同開發(fā)商協(xié)商!所以只有在合同中對面積差異有了詳盡的說明后，才能避免出現(xiàn)此類問題。
  
  　　最后，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權利與義務是否對等，及時提出自己的修改意見，主要研究的地方是開放商的合同的補充這一部分，注意不要傷害自己的利益或者放棄自己的相關的權利，簽約是非常嚴肅的事情，也是一個法律行為，因此簽約前的了解十分重要!
  

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