商品房價(jià)格是如何定價(jià)的？

xiangrikui 瀏覽：6875次提問時(shí)間：2017-01-04 12:16

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冉松明回答數(shù)：124

冉松明
回答數(shù)：124 被采納數(shù)：02017-01-05 12:13:58
商品房定價(jià)有三個(gè)內(nèi)容

　　1、總體均價(jià)確定商品房總體均價(jià)確定可以采用消費(fèi)者反饋法(問卷調(diào)查)、市場(chǎng)定價(jià)法(層次分析法)和專家意見法三個(gè)方法，最好是通過三個(gè)方法分別得到項(xiàng)目總體均價(jià)，然后在按照權(quán)重計(jì)算最終均價(jià)。

　　2、推售策略確定推售策略決定了你把房子分多少次推出來，每次計(jì)劃推出的房源數(shù)量有多少，這樣才能計(jì)算各期推售房源的均價(jià)和如何實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)。

　　3、每套房屋定價(jià)在確定了推售單位之后，按照推售單位房源的各種差異(位置、朝向、戶型、景觀、交通、噪音等等)，分別測(cè)算出每套房屋的評(píng)分，按照房屋評(píng)分系統(tǒng)，結(jié)合均價(jià)計(jì)算所有房屋的單獨(dú)售價(jià)。
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賈艷萍回答數(shù)：128

賈艷萍
回答數(shù)：128 被采納數(shù)：02017-01-05 12:37:57
商品房價(jià)格構(gòu)成

　　一、土地使用權(quán)取得費(fèi)

　　商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和;商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。

　　二、住宅開發(fā)成本

　　1、前期工程費(fèi)。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等費(fèi)用支出。

　　2、建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購置費(fèi)等。

　　3、附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　　4、開發(fā)間接費(fèi)。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

　　5、其他符合國家規(guī)定并與項(xiàng)目開發(fā)直接有關(guān)的費(fèi)用。

　　三、住宅開發(fā)期間費(fèi)用

　　指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等支出。住宅開發(fā)期間費(fèi)用應(yīng)按受益項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?br/>
　　1、管理費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

　　2、財(cái)務(wù)費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　3、銷售費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

　　四、利潤

　　以上地使用權(quán)取得費(fèi)和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計(jì)取，屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的商品住宅，其利潤率由政府價(jià)格主管部門確定;屬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅，其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定。

　　五、稅金

　　指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價(jià)因素，在商品住宅銷售價(jià)格外按稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。

　　六、商品住宅差價(jià)

　　包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。樓層差價(jià)、朝向差價(jià)分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定，其中屬政府定價(jià)的政府指導(dǎo)價(jià)的，報(bào)價(jià)格主管部門確認(rèn)。

　　商品房定價(jià)有三個(gè)內(nèi)容

　　1、總體均價(jià)確定

　　商品房總體均價(jià)確定可以采用消費(fèi)者反饋法(問卷調(diào)查)、市場(chǎng)定價(jià)法(層次分析法)和專家意見法三個(gè)方法，最好是通過三個(gè)方法分別得到項(xiàng)目總體均價(jià)，然后在按照權(quán)重計(jì)算最終均價(jià)。

　　2、推售策略確定

　　推售策略決定了你把房子分多少次推出來，每次計(jì)劃推出的房源數(shù)量有多少，這樣才能計(jì)算各期推售房源的均價(jià)和如何實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)。

　　3、每套房屋定價(jià)

　　在確定了推售單位之后，按照推售單位房源的各種差異(位置、朝向、戶型、景觀、交通、噪音等等)，分別測(cè)算出每套房屋的評(píng)分，按照房屋評(píng)分系統(tǒng)，結(jié)合均價(jià)計(jì)算所有房屋的單獨(dú)售價(jià)。
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