大小城市房價背離的邏輯：供求關(guān)系在起作用

 唱空樓市的專家年年有，“空軍一號”非一位十年前就開始唱空的海歸經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫屬。他一直把目標(biāo)定在一線城市，預(yù)測的降價幅度常常是“兩年降四分之一”、“五年腰斬”。近一次預(yù)言發(fā)表在上月，“房地產(chǎn)泡沫未來數(shù)月內(nèi)破滅，多不到一年?！?

前些年他特別受大眾歡迎，被視為手握水晶球的預(yù)測大師。 近兩年他的預(yù)測卻開始成為大眾眼中的笑柄，即便如此，他依然堅持己見。也許他是了解預(yù)測界規(guī)律的——“大膽預(yù)測吧！錯了沒人記得，一旦蒙對一次你將一夜成名?！?

內(nèi)地不斷爆出的“鬼城”現(xiàn)象，又給了“空軍”新的“彈藥”。但一線城市的房價走勢卻始終堅挺。

統(tǒng)計局這次的統(tǒng)計結(jié)果與大眾的感受終于一致了：今年房價漲幅的城市正是北京、上海、廣州、深圳。

2010年以前，中國樓市的漲跌是全國基本同步的，只是在幅度上有所不同。但近三年來，一線城市與三四線城市之間的價格走勢，背離程度越來越大。甚至在二線城市之間也開始分化，例如浙江三大城市杭州、寧波、溫州樓市一直低迷，溫州諸多豪宅價格甚至對折。為什么許多中小城市在降價，一線城市卻在大漲？

歸根到底，依然是供求關(guān)系這個基本的商業(yè)原則在起作用。

三四線城市和溫州這些炒作過度的城市，地方政府完全依賴土地財政，拼命擴(kuò)大土地供應(yīng)。近去中部某省會城市考察，這個城市近幾年的GDP增速常常全國奪冠，但平均房價只有7000元/平方米左右，遠(yuǎn)低于周邊省會，在本省范圍內(nèi)也非。

原來這個十多年前人口剛過百萬的城市，規(guī)劃要聚集千萬人口，城區(qū)面積以10倍的速度增長。每規(guī)劃一個新區(qū)，搬去幾個機(jī)構(gòu)、大學(xué)，就開始大規(guī)模賣地；一個新區(qū)還未填滿，第二個新區(qū)又開始四通一平。建設(shè)新區(qū)的目的不是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，而是以賣地為終目標(biāo)。

這個省人均收入的城市，2009年至2011年房價每年上漲50%，市政府強(qiáng)租農(nóng)民土地開發(fā)新區(qū)，面積超過老城區(qū)，被官方媒體大規(guī)模曝光。近去參觀發(fā)現(xiàn)，新區(qū)建設(shè)速度不減，國內(nèi)排名前列的大開發(fā)商悉數(shù)進(jìn)駐。但新樓盤開盤價與兩年前相比已有20%~40%的下降。

巨量的供應(yīng)超越了本地人口的消化能力，這兩個城市家家戶戶基本都擁有兩套或以上的房產(chǎn)，不僅居住需要早被滿足，投資需求也已經(jīng)透支。如果沒有后續(xù)大規(guī)模人口導(dǎo)入，此類城市必然會出現(xiàn)空城甚至鬼城現(xiàn)象。

四大一線城市的供需關(guān)系恰恰相反。從地方政府對土地財政的依賴程度來看，一線城市相對較輕。北上廣深擁有中心地位和要素聚集效應(yīng)，各有自己強(qiáng)勢而健康的產(chǎn)業(yè)，雖然賣地收入一般高于其他城市，但對財政的貢獻(xiàn)比例較低。例如上半年房價漲幅的廣州，多年來賣地收入還不如杭州、南京甚至大連和武漢。

一線城市的醫(yī)療、教育、文化、就業(yè)資源吸引著全國的人才和富裕階層，還有大量海歸，為高端房產(chǎn)提供著源源不斷的有支付能力的消費(fèi)人群。在可以預(yù)見的五年之內(nèi)，大小城市房價背離的趨勢依然會持續(xù)。