房產(chǎn)證更名 如何在房產(chǎn)證上添加或減少名字

　　房產(chǎn)證如何更名?如何在房產(chǎn)證上添加或減少名字呢?房產(chǎn)證是對(duì)特定房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等狀況。對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬起到直觀的證明。由于房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，是公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的重要支柱。所以房產(chǎn)所有權(quán)的變更應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。目前房產(chǎn)所有權(quán)的變更直接體現(xiàn)在房產(chǎn)證上的名字的變更。

　　一般情況下，房產(chǎn)證名字的變更主要分為直接添加、贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)。

　　贈(zèng)與——贈(zèng)與的辦理手續(xù)

　　贈(zèng)與——贈(zèng)與需繳納的稅費(fèi)

　　買(mǎi)賣(mài)——買(mǎi)賣(mài)的手續(xù)和稅費(fèi)

　　一、直接添加

　　在婚姻存續(xù)期間添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，就算是房產(chǎn)證上只寫(xiě)一個(gè)人的名字也算是兩人的共同財(cái)產(chǎn)。

　　因此在婚姻期間，這類(lèi)情況如需辦理房產(chǎn)證增名手續(xù)，只需攜帶結(jié)婚證、房屋兩證、身份證原件及復(fù)印件到房產(chǎn)交易中心“變更登記”窗口辦理即可。

　　非婚姻存續(xù)期間：非婚期間房產(chǎn)證更名，不能直接添加配偶名字，只能以贈(zèng)與的方式更名。

　　二、贈(zèng)與

　　贈(zèng)與范疇包括非婚姻存續(xù)期間和親戚朋友。

　　即房產(chǎn)證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈(zèng)與方式進(jìn)行。

　　有房有貸。一般房子貸款沒(méi)有還清是不能更名的，若要更名有兩種途徑有兩種途徑，一是提前還清貸款，然后再進(jìn)行更名。二是向銀行申請(qǐng)，要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人，獲得銀行批準(zhǔn)后再到房管局辦理相關(guān)更名手續(xù)。

　　有房無(wú)貸，視做贈(zèng)與。雙方需要簽訂一份贈(zèng)與合同，且贈(zèng)與合同必須辦理公證手續(xù)，公證費(fèi)一般是贈(zèng)與房屋價(jià)值的1%，除此之外還需要繳納一定的個(gè)人所得稅、契稅等費(fèi)用(直系親屬間贈(zèng)與房產(chǎn)，免征營(yíng)業(yè)稅)。該辦理方式不僅適用于夫妻之間，

　　贈(zèng)與手續(xù)：受贈(zèng)房屋需提交房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書(shū)和契證，到相關(guān)部門(mén)辦理正式的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)后，這種贈(zèng)與行為才具有法律效力。具體步驟如下：

　　1.贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立關(guān)于房屋贈(zèng)與的書(shū)面合同，即贈(zèng)與書(shū)。

　　2.受贈(zèng)人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書(shū)，交納契稅，領(lǐng)取契證。

　　3.辦理公證。

　　4.辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。由受贈(zèng)人到房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)變更登記，并提交下列證件：(1)申請(qǐng)書(shū)(窗口提供)。(2)原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。(3)相關(guān)當(dāng)事人的身份證、戶(hù)口簿。(4)贈(zèng)與書(shū)及公證書(shū)。(5)契稅收據(jù)。

　　5.贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。這里″交付″以辦理完房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)。

　　6.在辦理房屋贈(zèng)與手續(xù)時(shí)，贈(zèng)與人與受贈(zèng)人應(yīng)簽訂書(shū)面贈(zèng)與合同，并到房管部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但如果贈(zèng)與人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈(zèng)與他人時(shí)，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，則該贈(zèng)予行為無(wú)效。[pagebreak]

　　非直系親屬間贈(zèng)與還需提交個(gè)人所得稅申報(bào)表。

　　(一)、直系親屬間贈(zèng)與房產(chǎn)所需稅費(fèi)：

　　1、交易手續(xù)費(fèi)：住宅2.5元/平米非住宅5.5元/平米

　　2、交易印花稅：住宅0非住宅0.05%

　　3、土地收益金：劃撥土地繳納

　　4、契稅：4%

　　5、房屋登記費(fèi)：住宅80元/套非住宅550元/套

　　6、證照印花稅：5元/本

　　7、工本費(fèi)：10元/本

　　8、個(gè)人所得稅：①查賬征收計(jì)算方法為:(評(píng)估價(jià)格-房產(chǎn)原值-稅金-合理費(fèi)用)×20%②核定征收計(jì)算方法為:評(píng)估價(jià)格×1%

　　9、營(yíng)業(yè)稅：直系親屬間贈(zèng)與房產(chǎn)，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　(二)、非直系親屬贈(zèng)與稅費(fèi)

　　除上述外，非直系親屬還需繳納營(yíng)業(yè)稅：

　　不足5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外贈(zèng)與的，

　　營(yíng)業(yè)稅=評(píng)估值-購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款

　　超過(guò)五年(含5年)普通住房：免征營(yíng)業(yè)稅。[pagebreak]

　　三、買(mǎi)賣(mài)

　　除贈(zèng)與外，房產(chǎn)證更名也可以以二手房買(mǎi)賣(mài)方式進(jìn)行。

　　1、二手房過(guò)戶(hù)營(yíng)業(yè)稅及附加，分為以下幾種情況：

　?、賹?duì)外銷(xiāo)售個(gè)人購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房的，全額征收營(yíng)業(yè)稅

　?、趯?duì)外銷(xiāo)售個(gè)人購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差額征收營(yíng)業(yè)稅

　?、蹖?duì)外銷(xiāo)售個(gè)人購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅

　　2、看房屋類(lèi)型是否為住宅，住宅和非住宅稅費(fèi)分別如下：

　?、俳灰资掷m(xù)費(fèi):住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的交易手續(xù)費(fèi)減半征收。購(gòu)房指所有家庭成員。

　?、诮灰子』ǘ?住宅無(wú)，非住宅為總價(jià)0.05%。按正常交易成交價(jià)格計(jì)征。

　?、鄯课莸怯涃M(fèi):住宅80元/套，非住宅550元/件。

　　3、土地收益金：使用類(lèi)型為劃撥的需要收取相應(yīng)的土地收益金。

　　土地收益金：按地段等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×土地分?jǐn)偯娣e

　　4、契稅：2008年11月1日起，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房的(別墅類(lèi)和聯(lián)體別墅住房除外)契稅稅率為3%，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅為1.5%。而對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

　　個(gè)人出售家庭住房，重新購(gòu)置住房的，原有住房已納契稅在重新購(gòu)房應(yīng)納契稅稅額中抵減。

　　5、個(gè)人所得稅，分為兩種方式：

　　①查賬征收計(jì)算方法為:(評(píng)估價(jià)格-房產(chǎn)原值-稅金-合理費(fèi)用)×20%

　?、诤硕ㄕ魇沼?jì)算方法為:評(píng)估價(jià)格×1%

　　轉(zhuǎn)讓個(gè)人自用2年且是家庭生活用房的免征個(gè)人所得稅

　　6、土地登記費(fèi)：33元/套

　　7、交易評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)×0.3%

　　8、測(cè)繪費(fèi)：建筑面積×1.36

　　9、如果請(qǐng)了中介，還需要交中介費(fèi)：正常交易價(jià)格的2%

　　贈(zèng)與手續(xù)要復(fù)雜，費(fèi)用比交易費(fèi)用要高。建議市民將房子轉(zhuǎn)給親人時(shí)，選擇交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，這種方式比較簡(jiǎn)單，費(fèi)用也較少(贈(zèng)與手續(xù)契稅為4%，而交易過(guò)戶(hù)契稅僅1%或1.5%)。

　　另外，還有一些房產(chǎn)是不能辦理贈(zèng)與的，因此直接辦理交易過(guò)戶(hù)是方式。