裝修未被納入評估價值 交易資金不足有風險

　　由于評估價低于合同成交價，影響到按揭貸款額度，預留資金又不足的購房者可謂“賠了夫人又折兵”——不僅沒有買到心怡的房子，還被裁決支付中介服務(wù)費。日前，針對這起案例，廣州市中介協(xié)會提醒購房者，購房時應(yīng)通過同樓盤或同地段房價進行對比，必要時可提前咨詢專業(yè)人士，對房屋進行估值;同時也應(yīng)盡可能預留足夠多的資金，以防無法申請理想貸款額度時用現(xiàn)金方式補足。

　　案例：

　　評估值未及預期，資金不足交易失敗

　　2016年6月，李小姐將市郊的房屋出售后，計劃在市中心重新置業(yè)。某中介公司向其推薦了天河區(qū)的一套房屋，據(jù)業(yè)主王某介紹，房屋新購置不到半年，裝修花費近四十萬，且房屋附帶一個50平方米的天臺可以使用，但平臺面積沒有計入房產(chǎn)證。李小姐看完房屋后，十分滿意，經(jīng)與業(yè)主反復磋商，終以288萬元的價格簽訂合同，并支付了10萬元定金。

　　然而讓李小姐始料未及的是，在辦理按揭手續(xù)時，銀行僅同意按評估價230萬元的六成(即138萬)批按揭貸款額度，而她手頭除需支付首期款(86萬)外的剩余資金，不足以補齊64萬元的差額。直至合同約定交易的期限，李小姐仍未能籌措到足夠資金。無奈之下，李小姐只好與業(yè)主協(xié)商解除合同，終業(yè)主王某退還了部分定金3萬元。

　　李小姐認為中介未告知該房屋準確的評估價值，存在過失，不愿支付中介服務(wù)費，后中介向市仲裁委提起訴訟。經(jīng)仲裁委判決，認為中介公司已促成買賣雙方成交，故判決李小姐應(yīng)當支付中介服務(wù)費3萬元。

　　分析：

　　評估遵循謹慎性和合法性原則

　　廣州市中介協(xié)會負責人表示，銀行在辦理按揭業(yè)務(wù)時，會委托專業(yè)評估機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行評估，本案中原業(yè)主裝修雖花費近40萬元，還有買家李小姐非常滿意的超大平臺，但因裝修折舊期限較短，難以計入評估價格，附帶的平臺沒有權(quán)屬，也不能納入評估范圍，評估機構(gòu)在評估過程中通常會遵循謹慎性和合法性原則，從而出現(xiàn)評估價格低于實際成交價格的情況。在這種情形下，銀行同意的貸款額度就會低于買家預估的金額。

　　此外，根據(jù)《合同法》第115條：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金?！碑斒氯死钚〗阋驘o能力繼續(xù)履行合同屬于違約，本應(yīng)無權(quán)要求返還定金。(來源: 信息時報)

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