自家陽(yáng)臺(tái)能封嗎？陽(yáng)臺(tái)封閉規(guī)定

　　自家陽(yáng)臺(tái)能不能封?針對(duì)業(yè)主與物管、開(kāi)發(fā)商經(jīng)常爭(zhēng)論的這一問(wèn)題，律師說(shuō)：業(yè)主大會(huì)說(shuō)了算。業(yè)主，顧名思義就是所購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的主人。那是不是有關(guān)房子的一切權(quán)益都由業(yè)主說(shuō)了算呢?事情并沒(méi)有這么簡(jiǎn)單，僅一個(gè)小小的陽(yáng)臺(tái)業(yè)主能不能封、怎么封的問(wèn)題，就一直是業(yè)主和物業(yè)管理公司及開(kāi)發(fā)商之間的矛盾焦點(diǎn)。陽(yáng)臺(tái)到底能不能封?封不封究竟該誰(shuí)說(shuō)了算?應(yīng)按照什么程序來(lái)封閉陽(yáng)臺(tái)?近日，記者就這一問(wèn)題采訪了一些有關(guān)人士。

　　物業(yè)看法：要維護(hù)小區(qū)整體利益

　　記者采訪了市區(qū)幾大小區(qū)的物業(yè)管理公司。大多數(shù)物業(yè)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在多數(shù)情況下，樓房設(shè)計(jì)了開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)，有其美觀、實(shí)用的考慮。對(duì)于生活在小區(qū)中的全體業(yè)主來(lái)說(shuō)，樓房的外立面是他們共有的，保持漂亮、舒適的景觀，也能使小區(qū)保值增值。如果人人只圖自己方便，隨意封陽(yáng)臺(tái)，就會(huì)破壞建筑物外立面的整體美觀、協(xié)調(diào)，從而降低小區(qū)的整體品位，時(shí)間長(zhǎng)了必然會(huì)造成小區(qū)的貶值，這無(wú)疑是在損害全體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　還有的物業(yè)公司認(rèn)為，物業(yè)管理公司的基本職責(zé)就是在全體業(yè)主的授權(quán)委托下，對(duì)物業(yè)進(jìn)行必要的管理、服務(wù)，使物業(yè)能夠保值增值。為此，物業(yè)管理公司不僅要提供保安、保潔等服務(wù)，還要及時(shí)制止損害全體業(yè)主利益的行為。這是物業(yè)管理公司的合同義務(wù)。

　　業(yè)主疑問(wèn)：

　　自家陽(yáng)臺(tái)為何無(wú)權(quán)封?

　　日前，家住市區(qū)某住宅小區(qū)的業(yè)主吳女士打電話向記者訴苦。她說(shuō)：“我自己的房子，自己花錢(qián)封陽(yáng)臺(tái)為什么不可以?我又沒(méi)有對(duì)任何人造成不便或者麻煩，難道這不是我的權(quán)利嗎?”

　　吳女士購(gòu)買(mǎi)了房子后，感到兩個(gè)未封閉的大陽(yáng)臺(tái)給生活帶來(lái)了許多不便。她說(shuō)：“我們小區(qū)挺空曠的，我家一個(gè)大陽(yáng)臺(tái)正對(duì)環(huán)城路，冬天風(fēng)特別大，特別冷。兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)都是未封閉的，保溫特別不好，我就想把陽(yáng)臺(tái)封起來(lái)，一來(lái)覺(jué)得安全，二來(lái)又顯得干凈暖和。”

　　由于吳女士未經(jīng)物業(yè)管理公司同意擅自封閉陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)管理公司要求吳女士立即拆除私自搭建部分，恢復(fù)原狀。物業(yè)公司的理由是，吳女士與開(kāi)發(fā)商簽訂《預(yù)售合同》時(shí)已約定“陽(yáng)臺(tái)未封閉”、“不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)”。吳女士無(wú)奈之下只好拆除。

　　永康陳先生等6名業(yè)主同樣因陽(yáng)臺(tái)問(wèn)題要與開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂。

　　陳先生當(dāng)初與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同時(shí)，樓盤(pán)模型和售樓書(shū)都顯示，南面的陽(yáng)臺(tái)為非封閉陽(yáng)臺(tái)，可交房時(shí)，陽(yáng)臺(tái)卻被封了起來(lái)。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，未封閉陽(yáng)臺(tái)按一半面積計(jì)入建筑面積，封閉陽(yáng)臺(tái)按全面積計(jì)入建筑面積。因此，開(kāi)發(fā)商要求業(yè)主補(bǔ)交增加的兩平方米共8000多元房款，否則不給新房鑰匙。陳先生等業(yè)主認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商擅自封陽(yáng)臺(tái)還要讓業(yè)主埋單，實(shí)在不合理，而且，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)業(yè)主同意私自更改了房屋的設(shè)計(jì)，因此業(yè)主有權(quán)拒付這8000多元錢(qián)。目前，陳先生等業(yè)主已聘請(qǐng)律師，打算用法律來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　律師解釋?zhuān)簶I(yè)主大會(huì)說(shuō)了算

　　那么，陽(yáng)臺(tái)到底能不能封?封陽(yáng)臺(tái)誰(shuí)說(shuō)了算?該按照什么程序來(lái)封陽(yáng)臺(tái)?浙江振進(jìn)律師事務(wù)所主任駱忠紅律師接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，自家陽(yáng)臺(tái)可不可以封閉的決定權(quán)歸誰(shuí)，要以業(yè)主委員會(huì)成立為界，分前后兩個(gè)階段來(lái)考慮。在這兩個(gè)階段里，決定權(quán)分屬不同的主體，但總體上遵循產(chǎn)權(quán)人決定原則，也就是誰(shuí)擁有房屋產(chǎn)權(quán)，誰(shuí)決定物業(yè)管理。

　　小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之前，開(kāi)發(fā)商有權(quán)委托物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。先期入住的業(yè)主能否封閉陽(yáng)臺(tái)，要根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或《預(yù)售合同》附件中關(guān)于物業(yè)方面的相關(guān)規(guī)定來(lái)決定。多數(shù)情況下，開(kāi)發(fā)商是不允許購(gòu)房者私自封閉陽(yáng)臺(tái)的，也就是說(shuō)，這時(shí)的業(yè)主不能封閉陽(yáng)臺(tái)。如果業(yè)主私自封閉了陽(yáng)臺(tái)，開(kāi)發(fā)商訴諸法律，業(yè)主多數(shù)是要敗訴的。

　　小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后，整個(gè)小區(qū)的產(chǎn)權(quán)從開(kāi)發(fā)商手中轉(zhuǎn)到業(yè)主委員會(huì)手中，這時(shí)小區(qū)的物業(yè)管理等相關(guān)事宜就要由業(yè)主大會(huì)決定了。業(yè)主們有權(quán)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，來(lái)決定是否封閉陽(yáng)臺(tái)，但要符合物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》或《小區(qū)物業(yè)管理公約》以及業(yè)主大會(huì)的相關(guān)規(guī)定。

　　業(yè)主委員會(huì)通過(guò)有效的是否封閉陽(yáng)臺(tái)的決定后，還要報(bào)請(qǐng)規(guī)劃局等相關(guān)主管部門(mén)審批。得到相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后，物業(yè)公司要拿出設(shè)計(jì)方案和工程預(yù)算等，同時(shí)要聽(tīng)取業(yè)主大會(huì)的意見(jiàn)，得到業(yè)主大會(huì)的批準(zhǔn)。，在物業(yè)管理公司的監(jiān)督下，施工隊(duì)才能進(jìn)行封閉施工。當(dāng)然，如果一小部分居民不想封閉陽(yáng)臺(tái)，也要遵守業(yè)主大會(huì)的決定。