中國養(yǎng)老地產(chǎn)理想模式？看日本養(yǎng)老地產(chǎn)運營!

　　日本服務(wù)型高齡者住宅，多為政府補貼，民營公司開發(fā)。只要符合政府規(guī)定，就補助該建筑建設(shè)費的十分之一及改造費的三分之一，還可享受稅收優(yōu)惠。

　　作為世界上老齡化嚴(yán)重的之一，日本先于中國29年步入老齡化社會，其在老年福利、社會保障制度等方面取得了矚目成績。同樣，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)也十分突出。

　　如果說臺灣的養(yǎng)老地產(chǎn)多是由醫(yī)療機構(gòu)主導(dǎo)的集中式老年人社區(qū)，那日本卻恰恰相反。不僅如此，日本的老人住宅多為獨棟存在，未形成規(guī)?；男^(qū)。究其原因，臺灣走的是美國式養(yǎng)老道路[建持續(xù)照料退休社區(qū)]，而日本卻和北歐一樣，注重老年人生活的常態(tài)化及其獨立性的保持。

　　在老齡化越發(fā)嚴(yán)重的中國，我們的養(yǎng)老地產(chǎn)卻多為旅游項目改造，重硬件輕服務(wù)。專家認(rèn)為，在結(jié)合中國自身特色的情況下，將尊重老年人的生活及保持其生活常態(tài)化的觀念融入其中，也許就是解決問題的一把鑰匙。

　　規(guī)定：老人住宅要無障礙，至少25平方米大

　　作為世界上老齡化嚴(yán)重的之一，日本先于中國29年步入老齡化社會，其在老年福利、社會保障制度等方面取得了矚目成績。同樣，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)也十分突出，目前占主導(dǎo)地位的是近年來日本政府大力推行的“服務(wù)型高齡者住宅”，并于2011年在《老年人居住法》中增加了相關(guān)規(guī)定。

　　所謂服務(wù)型高齡者住宅，日本國土交通省是如此定義的：“服務(wù)型高齡者住宅是與護(hù)理、醫(yī)療機構(gòu)合作，給老年人提供安心服務(wù)的無障礙結(jié)構(gòu)性住房?！彼侨缃袢毡菊⑸鐣F體、房地產(chǎn)公司共同推進(jìn)的養(yǎng)老項目，濃縮了日本人對于老人住宅的所有觀念，在很多方面都有硬性規(guī)定和完善配備，譬如室內(nèi)專有面積應(yīng)達(dá)到25平方米，各居所里應(yīng)有浴室、廚房、廁所，以及房間必須有足夠的寬度以便輪椅通過，廁所及走廊等地必須設(shè)置扶手、地面不能有高低之差等。

　　而在服務(wù)方面，則規(guī)定了至少白天必須有二級以上的護(hù)理方面的專業(yè)人員在該建筑中坐班，每日必須確認(rèn)居住在該建筑中的老年人的安全，在老年人有需求時，必須傾聽他們的需求，解決他們生活上的煩惱。

　　與傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院不同，服務(wù)型高齡者住宅如一般的租賃房屋一樣，老人可以單獨出門、無門禁、無會客時間上的限制，而所享有的服務(wù)也可根據(jù)個人不同進(jìn)行添加[收取相應(yīng)費用]。這些自選的服務(wù)包括提供飲食、上門醫(yī)療、照顧生活各方面等。不僅如此，多數(shù)的”服務(wù)型高齡住宅“的同一棟樓里都會有居家養(yǎng)老中心，日間照料中心，診所等設(shè)施。

　　租金：月租約3800元人民幣，比普通房屋貴

　　除了上述幾種模式外，日本政府還鼓勵老年人對自己的房屋進(jìn)行改造，讓其更加適合老年人的日常生活。但據(jù)記者了解，改造一棟房屋所需費用高達(dá)1500萬日元[約合90萬人民幣]，不是一般的家庭可以負(fù)擔(dān)的。日本同志社大學(xué)社會學(xué)部的渡邊武達(dá)教授告訴南都記者，他做了40年的大學(xué)教師，妻子做了30多年的公務(wù)員，家里才拿得出這筆錢。若是像一般家庭那樣，丈夫是公司職員，妻子是家庭主婦，基本是拿不出這筆改造費的，所以日本老人基本以租住服務(wù)型高齡者住宅為主，因為房租相對合理，7萬日元[約合4200元人民幣]以下的占70%左右，均價為62828日元[約合3800元人民幣]。根據(jù)日本全國租賃管理商業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，2014年3月日本全國1LD K [一室一廳一廚的單身小公寓]平均租金是46286日元[約合2800元人民幣]，即服務(wù)型高齡者住宅的租金是一般房屋的1.4倍不到。

　　根據(jù)去年7月日本發(fā)布的”關(guān)于自費養(yǎng)老院?服務(wù)型高齡者住宅的實態(tài)調(diào)查研究“來看，服務(wù)型高齡者住宅的平均入住率達(dá)到78.2%。不過，日本高齡者住宅研究所的志垣智子研究員在接受南都記者采訪時也透露，在該制度開始之初，登錄的住宅數(shù)大幅增長，但今年3月開始有增速放緩的趨勢。

　　究其原因，服務(wù)型高齡者住宅有以下兩個缺點。其一，選擇入住服務(wù)型高齡者住宅的大多數(shù)人是因為無法住進(jìn)特別養(yǎng)護(hù)老人院，才選擇該住宅，也就是說入住該住宅的老年人需要護(hù)理的居多，對于該類型的住宅的護(hù)理功能要求過高。其二，與地方政府的相關(guān)機構(gòu)聯(lián)系不足，出現(xiàn)了供求關(guān)系不平衡的現(xiàn)象。

　　運營：政府補貼民間建，只租不售

　　志垣智子還告訴南都記者，截至2014年3月末，日本政府登錄在案的服務(wù)型高齡者住宅共4553件，登錄住戶數(shù)為146476戶，其中，東京都、大阪府、北海道的占全國的22 .6%。而對此進(jìn)行開發(fā)的多是民營資本公司，占到總數(shù)的83%。這和由醫(yī)療機構(gòu)主導(dǎo)開發(fā)的臺灣截然不同。據(jù)悉，醫(yī)療機構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)在日本所占的比例不過14%。

　　日本政府為了推進(jìn)該住宅的建設(shè)，對服務(wù)型高齡者住宅有著相應(yīng)的補 助 政 策 。只 要 符 合 日 本 政 府 的 規(guī)定，就補助該建筑建設(shè)費的十分之一及改修費的三分之一。不僅如此，日本政府對建造該種住宅的企業(yè)所得稅?法人稅、固定資產(chǎn)稅、不動產(chǎn)取得稅都有一定程度的減免。由于其建設(shè)費或改造費等都得到政府資助，因此也限定了這種高齡者住宅不能用于出售盈利，而只能出租。

　　一方面是老人住宅的成本較高，一方面是出租收益相對緩慢，在此情況下，如何去經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)是各民間公司的課題，長期經(jīng)營住房借貸項目的日本希諾建集團對此提出了一種新型的商業(yè)模式，就是將該公司空置的舊房屋，改造成”服務(wù)型高齡者住宅“后，再以便宜的價格租給老年人，提高房屋使用率?，F(xiàn)在該公司還在積極推進(jìn)”服務(wù)型高齡者住宅“的建設(shè)，在東京的板橋區(qū)已經(jīng)取得另一個空置的住宅。在談到護(hù)理相關(guān)事業(yè)的前景時，該公司篠原社長今年4月在接受日本媒體采訪時表示：”開始的時候是花了不少成本，但是這一期的入住率增加，我相信[今年]終會有利潤的。

　　WinWin設(shè)計專家建議

　　理想的中國式養(yǎng)老地產(chǎn)三種模式

　　日本的老人住宅有其特殊的地方，那就是多為獨棟式的房屋，未形成小區(qū)規(guī)模。在日本新瀉大學(xué)取得工科博士學(xué)位的北方工業(yè)大學(xué)建筑工程學(xué)院副教授林文潔曾參與制定中國《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》，他告訴南都記者，這其實跟日本政府對于老人住宅的一個核心觀念有關(guān)，那就是讓老年人的居住環(huán)境保持一個常態(tài)化，周圍有不同年齡層的人群。不僅如此，日本還有較完善的護(hù)理制度，”維護(hù)老人的自立與尊嚴(yán)也是他們一個很重要的觀念“林文潔表示，這具體表現(xiàn)在盡可能讓老人做自己力所能及的事情。如日本的護(hù)理人員會幫助老年人行走，盡量不使用輪椅，但在中國輪椅通行往往成為一個賣點。

　　WinWin設(shè)計認(rèn)為，日本對于老人住宅的核心觀念值得學(xué)習(xí)，讓老年人居住在一個有著不同年齡層的小區(qū)，保持他們原有的生活狀態(tài)是非常重要的?，F(xiàn)在中國大部分的老人住宅都是集中式的住宅小區(qū)，生活環(huán)境里見到的都是老年人。如今，中國的家庭觀念發(fā)生改變，子女不與老人共住，卻也不想離老人太遠(yuǎn)。根據(jù)WinWin的研究，子女與老人居住在步行10分鐘以內(nèi)的距離是的。因此，一個小區(qū)里散落幾棟老人住宅或是一棟樓里的幾個單元做成老人住宅的形式是為理想的。

　　不過，WinWin設(shè)計也認(rèn)為，國內(nèi)專業(yè)護(hù)理人才短缺，分散式的管理無法高效率地提供服務(wù)。此外，在沒有相應(yīng)政策輔助的情況下，此種操作方式的成本較高，回收時間長，投資風(fēng)險較大，開發(fā)商不愿去做這個項目。所以WinWin設(shè)計認(rèn)為理想中的中國養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該有三種模式：

　　面向高收入人群：養(yǎng)老社區(qū)是理想的，因為其服務(wù)相對完善，但價格也更高。

　　對于大量中等收入群體：建議在居住區(qū)中配建適量老人住宅、老年公寓。同時可根據(jù)社區(qū)規(guī)模配建社區(qū)老年人日間照料中心、社區(qū)型養(yǎng)老院，以實現(xiàn)老年人在熟悉的環(huán)境中可持續(xù)居住。

　　對于低收入老年人：應(yīng)當(dāng)在政府保障性住房中配建適量的老人住宅或公寓。

　　當(dāng)然，以上三種模式都需要高規(guī)格的服務(wù)，所以，培養(yǎng)專業(yè)護(hù)理型人才也是刻不容緩的事情。

　　綜上所述我們總結(jié)下來

　　日本養(yǎng)老特點：

　　1、獨棟式的房屋，未形成小區(qū)規(guī)模。

　　2、保持老年人生活的常態(tài)化，讓其周圍有不同年齡層的人群。

　　3、較完善的護(hù)理制度。

　　4、維護(hù)老人的自立與尊嚴(yán)，在給與幫助的同時，更多地讓老人做自己力所能及的事情。

　　注：日本服務(wù)型高齡者住宅部分資料來自日本高齡者住宅研究所。