精裝房糾紛層出不窮 遇到這類精裝問(wèn)題可要求退款

　　裝修材料和承諾不符、與市場(chǎng)價(jià)格差距太大、樣板間里展示的不作為依據(jù)……近年來(lái)，“精裝房”引起的糾紛層出不窮，商品房買賣合同質(zhì)量糾紛案件愈加集中于裝修質(zhì)量環(huán)節(jié)。為規(guī)范案件審理，統(tǒng)一裁判尺度，平等維護(hù)購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益，12月16日，江蘇高院民六庭印發(fā)了《商品裝修房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》，供全省法院參考。這是國(guó)內(nèi)專門針對(duì)精裝房的規(guī)范指導(dǎo)意見(jiàn)。

　　亮點(diǎn)1： 交付房屋裝修質(zhì)量應(yīng)與樣板房相同

　　記者看到，該《審理指南》首先明確了商品裝修房買賣合同的概念。《指南》寫(xiě)明，“相對(duì)于商品毛坯房，商品裝修房，也就是俗稱的‘精裝修房’、《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》所稱的‘全裝修房’”。

　　實(shí)際拿到的房屋與廣告或樣板房存在差距，這是令很多購(gòu)房者怕遇到的情況，而發(fā)生糾紛后，開(kāi)發(fā)商卻往往強(qiáng)調(diào)“以合同為準(zhǔn)”。在《指南》“裝修質(zhì)量約定要求的認(rèn)定”中，規(guī)定了出賣人的廣告宣傳、樣板房對(duì)裝修價(jià)格等所作說(shuō)明和允諾具體確定，對(duì)買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。

　　簽訂合同時(shí)對(duì)裝修材料品牌、檔次的約定模糊，樣板間里多是一線品牌，拿到房子卻發(fā)現(xiàn)變成了所謂的“同檔品牌”，這也被認(rèn)為是精裝房的一大常見(jiàn)“貓膩”?！吨改稀芬?guī)定，商品房裝修房銷售時(shí)，出賣人設(shè)置樣板房的，交付房屋的裝修質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與樣板房的裝修質(zhì)量相同。樣板房裝修的部品材料、施工質(zhì)量和品質(zhì)檔次，應(yīng)當(dāng)作為裝修質(zhì)量要求的認(rèn)定依據(jù)。商品房買賣合同概括性排除樣板房、廣告宣傳對(duì)裝修質(zhì)量要求約定的，不予支持。商品房買賣合同就交付房屋的裝修與樣板房、廣告宣傳等不一致之處有明確具體的特別約定的，從其約定，但該約定未進(jìn)行提示或者說(shuō)明的除外。

　　亮點(diǎn)2：明確何時(shí)以裝修價(jià)格作為裝修質(zhì)量要求

　　精裝房的裝修價(jià)格是購(gòu)房人關(guān)注的項(xiàng)目之一，精裝的質(zhì)量能否達(dá)到價(jià)格對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)容易產(chǎn)生糾紛。那么，裝修價(jià)格與裝修質(zhì)量應(yīng)以什么為準(zhǔn)呢?

　　《指南》明確，當(dāng)事人對(duì)裝修質(zhì)量要求相關(guān)的裝修設(shè)計(jì)、裝修施工、裝修材料以及材料價(jià)格、部品型號(hào)、生產(chǎn)廠家、用材數(shù)量等約定具體確定，買受人(一般指購(gòu)房者)主張以約定裝修價(jià)格、宣傳裝修價(jià)格或者備案裝修價(jià)格作為裝修質(zhì)量要求依據(jù)的，不予支持。

　　當(dāng)事人沒(méi)有對(duì)裝修質(zhì)量要求作出明確約定，買受人主張以裝修價(jià)格作為裝修質(zhì)量要求的，應(yīng)予支持。買賣合同約定裝修價(jià)格的，以約定裝修價(jià)格為依據(jù);買賣合同沒(méi)有約定裝修價(jià)格的，以廣告宣傳裝修價(jià)格為依據(jù)，沒(méi)有廣告宣傳價(jià)格的以備案裝修價(jià)格為依據(jù)。

　　當(dāng)事人約定的裝修質(zhì)量要求的相關(guān)內(nèi)容至訴訟時(shí)仍不能明確，或者明顯不足以反映基本裝修價(jià)格，或者交付房屋實(shí)際裝修質(zhì)量與樣板房存在明顯差異的，買受人主張依照前款規(guī)定以裝修價(jià)格作為裝修質(zhì)量要求的，應(yīng)予支持。

　　亮點(diǎn)3：給出因質(zhì)量問(wèn)題減少裝修價(jià)款的計(jì)算公式

　　如果裝修質(zhì)量不符合約定構(gòu)成違約，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)約定的違約責(zé)任。那么經(jīng)出賣人指示買受人與第三方裝修企業(yè)另行簽訂裝修合同時(shí)呢?

　　《指南》“裝修質(zhì)量不符合約定的責(zé)任”中表示，在這種情況下，對(duì)于裝修質(zhì)量違約有約定的從其約定，但不影響出賣人違約責(zé)任的承擔(dān)。

　　記者注意到，對(duì)于買受人請(qǐng)求解除商品裝修房買賣合同和賠償損失的，法院應(yīng)予支持的情形，除了“如遇到因裝修質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用”，《指南》還規(guī)定了“存在如裝修環(huán)保質(zhì)量不合格等依法不得交付使用”。

　　對(duì)裝修實(shí)際價(jià)值明顯低于約定裝修價(jià)格的違約責(zé)任，當(dāng)事人沒(méi)有約定或者約定不明，買受人請(qǐng)求出賣人承擔(dān)減少房屋裝修部分價(jià)款的違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持。

　　《指南》規(guī)定減少裝修價(jià)款，一般以維持合同約定交易條件均衡性為原則按“同比降低”規(guī)則核算具體數(shù)額。具體方法為，以房屋交付條件成就買受人應(yīng)當(dāng)受領(lǐng)為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，以房屋所在地房屋裝修市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，對(duì)實(shí)際裝修價(jià)格和約定裝修價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，實(shí)際裝修估價(jià)與約定裝修估價(jià)比例的差額與裝修部分銷售價(jià)格的乘積，即為減少裝修價(jià)款的數(shù)額，計(jì)算公式為(1-實(shí)際裝修估價(jià)/約定裝修估價(jià))×裝修價(jià)格。

　　■律師觀點(diǎn)

　　為“精裝房”裝修質(zhì)量常見(jiàn)糾紛給出“說(shuō)法”

　　那么，這份《審理指南》的出臺(tái)有何意義，又有哪些亮點(diǎn)呢?揚(yáng)子晚報(bào)記者采訪了江蘇億誠(chéng)律師事務(wù)所的徐旭東律師。

　　徐旭東認(rèn)為，這份《審理指南》重要的意義在于為“精裝房”裝修質(zhì)量的常見(jiàn)糾紛給出了“說(shuō)法”。

　　他表示，《審理指南》厘清了糾紛背后的合同關(guān)系，對(duì)質(zhì)量約定優(yōu)于價(jià)格約定，規(guī)定問(wèn)題嚴(yán)重可拒絕受領(lǐng)房屋。特別是明確了廣告宣傳、樣板房可作為質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，出賣人負(fù)有質(zhì)量合格證明責(zé)任，減少裝修價(jià)款按“同比降低”規(guī)則核算，這些都是老百姓購(gòu)買精裝房時(shí)為關(guān)注的問(wèn)題。而裝修環(huán)保不達(dá)標(biāo)可以解除合同，也可以要求賠償損失，成為了這份《指南》的一個(gè)亮點(diǎn)。

　　“老百姓打官司，缺乏專業(yè)知識(shí)，所以舉證責(zé)任成為質(zhì)量糾紛訴訟的勝敗重要因素?！毙煨駯|告訴記者，按指南規(guī)定買房人只要初步證明裝修存在質(zhì)量問(wèn)題即可，賣房人則需要具體證明質(zhì)量是否合格或符合約定。

　　徐旭東認(rèn)為，這份《審理指南》在維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的同時(shí)，也維護(hù)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益。