2020年地產(chǎn)風向標 穩(wěn)字當頭 護航精裝

??長期來看，隨著疫情防控向好，國家政策的扶持，生產(chǎn)生活秩序的逐步恢復，新冠疫情對經(jīng)濟的影響總體上已控。

??在新冠疫情的沖擊下，社會各行業(yè)受到前所未有的影響，2020國內(nèi)經(jīng)濟面臨下行壓力加大的嚴峻形勢。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，2020年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比下降6.8%，為1992年以來首次單季負增長。短期來看，新冠肺炎疫情的發(fā)生以及為阻斷疫情蔓延的種種舉措毫無疑問會對中國經(jīng)濟帶來不可忽視的沖擊，但長期來看，隨著疫情防控向好，國家政策的扶持，生產(chǎn)生活秩序的逐步恢復，新冠疫情對經(jīng)濟的影響總體上已控。

??地產(chǎn)精裝市場規(guī)模縮減，精裝市場回歸高能級城市

??受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體市場表現(xiàn)低迷，地產(chǎn)精裝市場也受到較大影響。據(jù)奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：從地產(chǎn)精裝修規(guī)模來看，2020年1-4月，地產(chǎn)精裝修市場規(guī)?？s減至43.8萬套，同比下滑55.8%。從精裝修市場城市結(jié)構(gòu)來看，新一線及二線城市仍是精裝市場主力，市場份額均超過30%，且與2019年同期相比，新一線、二線城市精裝修市場份額分別提升4.8、3.1個百分點。其中新一線城市中南京精裝修規(guī)模同比小幅上漲，二線城市中揚州、泉州、哈爾濱等精裝規(guī)模逆勢增長，同比增長幅度較大。除此之外，2020年一線城市精裝市場份額近9%，與2019年同期相比市場份額提升1.4個百分點，其中廣州、上海、深圳精裝規(guī)模同比下降幅度均小于精裝大盤。

??兩會重申“房住不炒”，強調(diào)城市政策靈活性

??在這個特殊時期，作為經(jīng)濟發(fā)展重頭戲的房地產(chǎn)行業(yè)，疫情沖擊下的房地產(chǎn)行業(yè)走勢和動向備受關(guān)注。同時2020年全國兩會也由于疫情影響格外重要，兩會所提內(nèi)容不僅透露出后疫情時期中國經(jīng)濟發(fā)展方向與機遇，也成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風向標。

??因疫情影響，2020年全國兩會政府工作報告中，未設(shè)定具體全年增速目標，在關(guān)于房地產(chǎn)內(nèi)容也進行了“淡化”，核心表述是：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居?！边@是自2018年政府工作報告中首次提出“房住不炒”后的再次重申，可見政府在保障住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展上的決心。自新冠疫情爆發(fā)以來，各地政府靈活因城施策，從供需兩端出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行起到重要作用。政府報告再次將“因城施策”寫進報告，同時刪除“落實城市主體責任”給了地方政府更大的發(fā)揮空間。然而，這并不意味著各地可以隨意松綁調(diào)控，2020年以來全國已有廣州、駐馬店、寶雞、濟南等超10城出臺的相關(guān)購房放寬政策條款被撤回或調(diào)整，出現(xiàn)“政策幾日游”的現(xiàn)象，由此可見“因城施策”仍不能觸碰“房住不炒”的紅線。

??除此之外，報告還提及了要新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。對于城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造來說，今年政府工作報告中并未提及，然而區(qū)別于棚改貨幣化安置，舊改主要是更新老舊小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，基本上不涉及安置補償問題，并不創(chuàng)造增量購房需求，其對房地產(chǎn)市場影響程度有限。同時政府報告中還提到深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，以城市群推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，兩會中提到的京津冀、粵港澳、長三角、長江中游和成渝5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地。

??精裝政策監(jiān)管力度加強，助力精裝市場健康穩(wěn)定發(fā)展

??2020年兩會報告給房地產(chǎn)市場指明了“風向標”，同時近期出臺的精裝修政策也給購房者吃了一個“定心丸”，使購房者的權(quán)益得到保障。截止到2020年5月份，全國涉及全裝修/精裝修的各類政策累計頒布超100次，覆蓋28個省市。2020年以來，多省市針對裝修標準虛高、裝修材料以次充好等精裝亂象，在樣板間監(jiān)管、全裝修住宅合同、全裝修住宅質(zhì)量等方面作出了規(guī)范。在樣板間方面，杭州蕭山區(qū)全國首個全裝修監(jiān)管平臺上線，確保買房所見即所得;浙江省實施樣板間交付制度，并提出分區(qū)域、分類別實施住宅全裝修，實現(xiàn)“一城一策”。在購房合同方面，南寧、武漢啟用新版購房合同。其中南寧將精裝部分寫入購房合同，降低了首付門檻，還通過合同附件對裝修用材等進行了細化，更加規(guī)范合理化，進一步保障購房者權(quán)益;武漢將裝修價款可計入房價貸款，并進一步規(guī)范全裝修商品房裝飾裝修交付標準。在全裝修住宅工程質(zhì)量管理方面，海南省實施新建全裝修商品住宅分戶驗收100%覆蓋;鎮(zhèn)江實施全裝修住宅銷售時嚴格執(zhí)行明碼標價制度，并對全裝修住宅工程嚴格執(zhí)行分戶驗收制度。在裝修標準方面，寧波發(fā)布全裝修新政征求意見，意見要求基本裝修標準不低于1500元/㎡、不高于2000元/㎡，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可根據(jù)市場需求及產(chǎn)品定位，提供若干升級裝修方案供購房者選擇。除此之外，四川省、江蘇省推動裝配式裝修，逐步提高商品住宅全裝修覆蓋率;云南省首次發(fā)布全裝修政策，加快發(fā)展全裝修成品交房建筑，州(市)政府所在地新建建筑逐步推行全裝修成品交房;內(nèi)蒙古發(fā)布關(guān)于工程建設(shè)地方標準《住宅室內(nèi)全裝修設(shè)計標準》公開征求意見的公告，重點對智能家居、裝配式裝修設(shè)計、 BIM 設(shè)計模型應用、咨詢與服務(wù)等方面提出了明確要求。

??從地產(chǎn)精裝修頒布情況來看，目前精裝修政策更趨向于精細化，對裝修材料、裝修標準、樣板間等方面作出了詳細規(guī)范，在保障購房者權(quán)益的同時，也有助于精裝修市場長期穩(wěn)定與發(fā)展，推動地方精裝修目標的實施及落地。

??2020年兩會報告給整體房地產(chǎn)市場定了調(diào)，為下階段房地產(chǎn)調(diào)控與發(fā)展指明了方向，堅持“房住不炒”基調(diào)不變，堅持住房回歸居住屬性。兩會報告中弱化了經(jīng)濟目標增速，取而代之的是穩(wěn)住經(jīng)濟基本盤，然而房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的支撐作用是巨大的，房地產(chǎn)仍然是中國經(jīng)濟的壓艙石，是穩(wěn)經(jīng)濟的核心變量，房地產(chǎn)整體市場預計將會逐步回暖，但“房住不炒”的底線仍在。在整體房地產(chǎn)市場以“穩(wěn)”為主的主基調(diào)下，房地產(chǎn)市場回歸產(chǎn)品競爭本質(zhì)的時代下，隨著精裝政策的推進以及裝修標準、裝修材料等規(guī)范，精裝修市場將更加規(guī)范、健康，同時也將為開發(fā)商及產(chǎn)業(yè)鏈配套商帶來新的機遇與挑戰(zhàn)。