寧波新建住宅全裝修新政出臺 10個重點要讀懂

　　昨天，寧波市住建局發(fā)布《關(guān)于完善新建住宅全裝修工作的通知》。該新政將于今年8月1日起實施，8月1日之后取得預(yù)售許可的全裝修住宅項目將按新政要求實施。新政明確了哪些重要內(nèi)容?全裝修標(biāo)準(zhǔn)是如何規(guī)定的?市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人對此進(jìn)行了解讀。

　　01、為什么要完善住宅全裝修政策?

　　自2018年啟動實施以來，我市住宅全裝修政策在加快推進(jìn)建筑工業(yè)化、發(fā)展綠色建筑、保障房屋結(jié)構(gòu)安全、改善人居環(huán)境等方面發(fā)揮了積極作用，但也出現(xiàn)了一些問題，如由于標(biāo)準(zhǔn)不明確，個別房企通過搞所謂的“清水裝修”打政策“擦邊球”，降低裝修品質(zhì);由于實際交房與房產(chǎn)公司銷售宣傳差距較大，導(dǎo)致交付時矛盾糾紛多發(fā)等問題，影響了政策實施效果和社會和諧穩(wěn)定，亟待修改完善。

　　《通知》在堅持住宅全裝修方向不變的前提下，結(jié)合我市實際，強(qiáng)化問題導(dǎo)向、需求導(dǎo)向、效果導(dǎo)向，兼顧企業(yè)訴求和購房者需求，針對性解決住宅全裝修政策實施過程中遇到的“清水裝修”、裝修標(biāo)準(zhǔn)不透明、裝修質(zhì)量監(jiān)管等群眾普遍關(guān)心關(guān)注的問題，推動住宅產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，滿足人民群眾品質(zhì)化住房需求，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　02、住宅全裝修實施范圍是否有變化?

　　住宅全裝修實施的范圍沒有發(fā)生變化，仍以《寧波市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)新建住宅全裝修工作的實施意見(試行)》(甬政辦發(fā)〔2018〕39號)劃定的范圍為準(zhǔn)，具體為：海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)行政區(qū)域以機(jī)場路—鄞州大道—福慶南路—甬臺溫高速—盛莫路—聚賢路—甬江—世紀(jì)大道—東昌路—望海南路—北環(huán)路所圍范圍。在該范圍內(nèi)，2018年5月1日起新領(lǐng)取施工許可證、除拆遷安置房外的所有新建商品住宅項目都適用本《通知》有關(guān)規(guī)定。在該范圍以外或在土地出讓合同中已約定實行全裝修的商品住宅項目，也應(yīng)當(dāng)按本《通知》有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。

　　03、全裝修標(biāo)準(zhǔn)如何規(guī)定的?

　　裝修分為基本裝修和升級裝修。其中基本裝修應(yīng)當(dāng)符合“基本設(shè)施配置完備、基本使用功能具備”的標(biāo)準(zhǔn)，具體是指給排水、燃?xì)?、供電照明、空調(diào)、通風(fēng)、通信等系統(tǒng)安裝到位，廚衛(wèi)基本設(shè)備配置到位并可正常使用，戶內(nèi)所有功能空間和公共部位的地面鋪裝、墻面及頂棚粉刷完成，達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)?；狙b修標(biāo)準(zhǔn)反映到裝修價格上，按房屋建筑面積計不低于1500元/㎡、不高于2000元/㎡，高于2000元/㎡的按照2000元/㎡計。在基本裝修標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)市場需求及產(chǎn)品定位，提供若干升級裝修方案供購房者選擇。

　　04、裝修價格如何評估，并保證其公正性?

　　首先，由市住建部門負(fù)責(zé)建立我市全裝修價格評估機(jī)構(gòu)名錄庫;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在全裝修住宅項目預(yù)售前1個月，向?qū)俚刈〗ú块T提交所有房源的裝修具體方案(含升級裝修方案)，并提交委托評估申請;其次，在屬地住建部門監(jiān)督下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從評估機(jī)構(gòu)名錄庫中隨機(jī)選取一家評估機(jī)構(gòu)，并簽訂價格評估委托合同;最后，評估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料，參考現(xiàn)行計價依據(jù)，結(jié)合項目所在地評估期市場化可比價格水平進(jìn)行評估，并出具價格評估報告。經(jīng)評估，基本裝修方案價格低于1500元/㎡的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)整改達(dá)標(biāo)后重新進(jìn)行評估。

　　在保障評估公正性方面，評估規(guī)則主要對評估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為作出了規(guī)定：評估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法獨立開展評估業(yè)務(wù)，確保評估結(jié)果客觀、公正，不得違背職業(yè)道德、玩忽職守或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)串通、弄虛作假;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合評估機(jī)構(gòu)工作，不得干擾其正常的評估活動，不得以賄賂、利誘等不正當(dāng)方式干擾價格評估活動。對于違規(guī)行為，評估規(guī)則也明確了相應(yīng)的信用懲戒、限期整改、暫緩受理預(yù)售申請等處理措施。

　　05、樣板房有哪些監(jiān)管措施?

　　一是，交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房可以在可售房源內(nèi)設(shè)置，也可以異地就近設(shè)置。交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房應(yīng)嚴(yán)格按照對應(yīng)的裝修具體方案建造，并在預(yù)售前完成。

　　二是，交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房應(yīng)當(dāng)與對應(yīng)戶型的交付房屋保持一致，“所見即所得”，不得加裝交付標(biāo)準(zhǔn)以外的軟裝和家電、家具、燈具等設(shè)施設(shè)備、裝修材料和裝飾物品。

　　三是，對未設(shè)置交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房的戶型，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)書面告知購房者該套型與交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房的差異。

　　四是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置展示效果的非交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房的，應(yīng)當(dāng)在樣板房入口處醒目標(biāo)識“非交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房，僅供購房者參考”字樣，樣板房內(nèi)非交付標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施設(shè)備、裝修材料和裝飾物品均應(yīng)采用醒目標(biāo)識提醒購房者。未設(shè)置交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房的戶型不得設(shè)置非交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房。

　　五是，全裝修住宅項目預(yù)售前，屬地住建部門組織評估機(jī)構(gòu)對交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房進(jìn)行現(xiàn)場檢查、核對，交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房與裝修具體方案相符的，方可對外開放。為了厘清法律關(guān)系，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房市場中的主體責(zé)任，政策文件規(guī)定，交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房的檢查、核對結(jié)果原則上不作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房裝修糾紛中有關(guān)事項的免責(zé)依據(jù)。

　　六是，交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房保留期內(nèi)不得擅自變更展示內(nèi)容，不得擅自拆除、移位或調(diào)換。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)留存交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房的主要裝修材料樣品，留存期限與交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房保留期限一致。

　　七是，異地設(shè)置的交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房移位至可售房源的，除兩者的戶內(nèi)空間尺寸、裝修標(biāo)準(zhǔn)和裝飾效果等應(yīng)當(dāng)保持一致外，還需按照規(guī)定履行相應(yīng)的書面告知購房者、向?qū)俚刈〗ú块T報備、經(jīng)住建部門組織檢查核對等程序。同時為了充分保障購房者的權(quán)益，政策文件還規(guī)定原交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房需在可售房源內(nèi)的交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房開放滿30日后方可拆除。

　　政策文件還對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樣板房管理中的違規(guī)行為、不誠信行為有相應(yīng)的監(jiān)管及懲戒措施。

　　06、如何避免購房者被強(qiáng)迫選擇升級裝修?

　　按照《通知》，所有全裝修住宅房源均應(yīng)提供基本裝修方案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)尊重購房者選擇基本裝修方案的權(quán)利;商品房預(yù)售許可之日起3個月內(nèi)，購房者可以自由選擇基本裝修方案或者升級裝修方案，3個月屆滿未售出的房源一律按基本裝修標(biāo)準(zhǔn)確定具體裝修方案。以上規(guī)定主要考慮：一是有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理安排裝修工程與主體工程的施工銜接，以及裝修主材和有關(guān)設(shè)施設(shè)備的采購需要;二是可以有效防范并杜絕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了推銷升級裝修方案而捂盤惜售，待商品房預(yù)售許可之日起3個月屆滿卻強(qiáng)迫購房者購買升級裝修住宅。為了確保這一政策落到實處，各級住建部門將積極向企業(yè)宣貫政策文件精神及具體規(guī)定，向企業(yè)重點提示有關(guān)禁止性要求;同時，會同相關(guān)部門嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售或違背購房者意愿強(qiáng)行推銷升級裝修等違規(guī)行為。購房者也可以就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的捂盤惜售、違背購房者意愿強(qiáng)迫選擇升級裝修方案等違規(guī)行為，向?qū)俚刈〗ú块T提供線索或進(jìn)行投訴。

　　07、針對全裝修住宅存在的質(zhì)量通病問題，下一步將采取哪些措施?

　　堅持以問題為導(dǎo)向，將監(jiān)督力量向群眾關(guān)切的熱點傾斜，強(qiáng)化住宅全裝修質(zhì)量通病的事前監(jiān)管：一是強(qiáng)化住宅全裝修工程施工過程管理，督促參建單位嚴(yán)格對照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定落實施工質(zhì)量的檢驗制度，做好全裝修過程中各項隱蔽工程的質(zhì)量檢查;二是強(qiáng)化工程驗收管控，督促參建單位嚴(yán)格落實分戶驗收制度，對于群眾關(guān)切的質(zhì)量缺陷在分戶驗收抽查中予以重點關(guān)注，同時做好交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房裝修質(zhì)量的現(xiàn)場檢查工作;三是強(qiáng)化懲戒措施，對于監(jiān)督中發(fā)現(xiàn)弄虛作假、降低標(biāo)準(zhǔn)，將檢驗不合格工程按合格工程處理的行為加大懲治力度，并納入到建筑市場信用體系扣分中;四是健全和落實住宅全裝修購房人參與質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，確保購房人開放檢查日、購房人監(jiān)督小組等形式落到實處，減少交房后的質(zhì)量糾紛與投訴。

　　08、政策實施后，對購房者選購全裝修住宅有何建議?

　　建議購房者在選購全裝修住宅時，要盡可能充分了解全裝修住宅的有關(guān)信息，具體可以參考以下幾個方面：

　　(1)查閱該項目的裝修方案(包括基本裝修方案和升級裝修方案)，了解裝修方案中的裝修設(shè)計圖、裝修主要材料和設(shè)施設(shè)備的品牌、型號、材質(zhì)等主要內(nèi)容;

　　(2)查詢裝修價格評估報告，了解裝修價格構(gòu)成;

　　(3)參觀交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房，查看裝修設(shè)施設(shè)備和裝修材料的品牌、型號等，體驗交付標(biāo)準(zhǔn)的房屋裝修實際效果。

　　09、政策什么時間實施，哪些項目適用這一政策?

　　按照《通知》，政策正式實施時間為2020年8月1日，在政策正式實施后取得預(yù)售許可的全裝修住宅項目，包括首次預(yù)售和加推的預(yù)售批次，都要按照《通知》規(guī)定執(zhí)行，其他項目可以參照執(zhí)行。

　　另外，《寧波市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)新建住宅全裝修工作的實施意見(試行)》(甬政辦發(fā)〔2018〕39號)及相關(guān)配套政策規(guī)定與本《通知》要求不一致的，以本《通知》為準(zhǔn)。

　　10政策實施預(yù)計會對當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生何種影響?

　　隨著《通知》的出臺和基本裝修標(biāo)準(zhǔn)的明確，今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地測算時會更加科學(xué)、理性，有利于穩(wěn)定地價、穩(wěn)定預(yù)期;同時，《通知》中的相關(guān)政策措施將有助于提高裝修價格的透明度，促進(jìn)企業(yè)誠信經(jīng)營，減少因信息不對稱造成的矛盾糾紛;此外，《通知》的實施還有助于激發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照自己的經(jīng)營策略凸顯樓盤定位和品質(zhì)、提升裝修品質(zhì)的積極性。