房企引入戰(zhàn)投 不止是錢 還有面子與里子

　　資本市場從來不缺少富貴險(xiǎn)中求的故事，更不缺少被人奉為圭臬的投資故事。

　　早年孫正義與蔡崇信在阿里股份上的一攻一防令外界津津樂道，而近年來阿里及騰訊等資本巨鱷已成為頭部資產(chǎn)的主要資金方，通過戰(zhàn)投將自己的觸角伸至互聯(lián)網(wǎng)內(nèi)的各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域。

　　同樣的戲碼也在房地產(chǎn)行業(yè)不斷上演。

　　王石自述，20世紀(jì)90年代初期，其“金手指”的綽號(hào)在深圳不脛而走，只因經(jīng)他手的投資穩(wěn)賺不賠。后來，便是萬科“戰(zhàn)投幫”崛起，再到近期廣信資產(chǎn)包引入戰(zhàn)投。

　　通過投資并購開疆拓土，依靠合作開發(fā)分散風(fēng)險(xiǎn)，對房企來說早已輕車熟路，而憑借股權(quán)融資引入戰(zhàn)投，則成為了今年房企尋求熱錢的新潮流。

　　今年以來，世茂鯨吞福晟，萬科為廣信引入戰(zhàn)投都成為了外界關(guān)注的焦點(diǎn);同時(shí)，綠城、協(xié)信、新華聯(lián)等中小房企也先后透露出引入戰(zhàn)略投資者的意愿。然而，招商蛇口引險(xiǎn)資入局的交易在7月17日受到深交所問詢，5月就已表示籌劃引入戰(zhàn)投的泰禾仍遲遲找不到接盤方，可謂有人歡喜有人愁。

　　引入戰(zhàn)投是一種雙向選擇，成功與否，不僅看面子，更要看里子。對于房企而言，投資方資源的豐富程度，雙方的匹配度、切合度是難以越過的問題;對于投資方而言，背負(fù)小風(fēng)險(xiǎn)獲取高投資回報(bào)率則是再自然不過的考量。因此，一如行業(yè)間的規(guī)模分化，戰(zhàn)投資源向規(guī)模型房企傾斜，顯然將是未來的大勢。

　　多家房企引入戰(zhàn)投 股權(quán)融資回籠資金

　　今年年初，兩則房企戰(zhàn)投的消息引來關(guān)注。

　　首先是世茂福晟間的傳聞得到官宣。世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇在發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，外界所說的并購行為并不存在，相比收購或合并，雙方締結(jié)戰(zhàn)略合作的說法更為確切。

　　其次是恒大宣布700億元戰(zhàn)投的回購義務(wù)得到延期。2017年恒大引入三輪戰(zhàn)投，總計(jì)募得1300億元的融資，其中前兩輪的回購協(xié)議以2020年1月31日——恒大回A的最晚時(shí)間作為節(jié)點(diǎn)。延期之后，前兩輪戰(zhàn)投的回購期限將對標(biāo)第三輪，即2021年1月31日。

　　進(jìn)入4月，協(xié)信、綠城先后披露引入戰(zhàn)投計(jì)劃。協(xié)信地產(chǎn)引入的是新加坡城市發(fā)展有限公司，后者以43.9億元的代價(jià)收購協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)51.01%股權(quán)，成為協(xié)信地產(chǎn)的第一大股東。綠城中國則引入了新湖中寶，向其增發(fā)3.23億股，交易金額約30.69億港元。發(fā)行已于5月26日完成，新湖中寶持股約12.95%，成為綠城的第三大股東。

　　6月，招商蛇口宣布將收購深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)，交易對價(jià)約70.35億元，這一交易將引入深投控、中國平安作為其股東;中旬，旭輝完成配股，順勢引入了國際知名投資機(jī)構(gòu)美國資本集團(tuán)(The Capital Group);月底，萬科發(fā)布公告稱，三年前公司收購的廣信資產(chǎn)包將引入7家戰(zhàn)略投資者，擬轉(zhuǎn)讓旗下廣州萬科持有的廣州萬溪50%的股權(quán)。

　　一般而言，像恒大、協(xié)信、萬科、綠城、旭輝向戰(zhàn)投方轉(zhuǎn)讓或增發(fā)股權(quán)，是引入戰(zhàn)投最為直觀的方式。世茂福晟與招商蛇口則有些特殊。

　　雖然世茂全盤代管了福晟的項(xiàng)目，但并非一次性投入資金。許世壇曾表示，世茂的投入不會(huì)如市場傳言般要幾百億，大概會(huì)投入五十億元到六十億元。同時(shí)，世茂幫助福晟進(jìn)行債務(wù)重組，更多是希望通過福晟自己的經(jīng)營進(jìn)行清償。而針對福晟的項(xiàng)目，世茂將其進(jìn)行了拆解，分置到世茂海峽等不同平臺(tái)內(nèi)，剝離劣質(zhì)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　招商蛇口則是通過南油集團(tuán)的交易，設(shè)計(jì)了3種支付方式，由此將引入深投控與中國平安兩大股東。招商蛇口計(jì)劃向深投控發(fā)行股份，占交易對價(jià)的2.5%;同時(shí)向深投控發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債，深投控可根據(jù)需要進(jìn)行債轉(zhuǎn)股，占交易對價(jià)的47.5%;再向中國平安的委托方平安資管發(fā)行股份進(jìn)行配套融資，占交易對價(jià)的50%。

　　因此，在交易完成后，深投控和中國平安都會(huì)持有招商蛇口的股份，實(shí)現(xiàn)入股。

　　此外，萬科引入戰(zhàn)投的方式也有些許不同。七家戰(zhàn)略投資者將以信托(中信信托·廣州萬溪股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃)的形式持有股份，在信托中各自占有不同份額的權(quán)益。

　　從規(guī)模上來看，有曾為國內(nèi)最大規(guī)模戰(zhàn)投的恒大在前，今年以來房企的戰(zhàn)投規(guī)模多少有些小巫見大巫，一方面有估值和戰(zhàn)投者數(shù)量的原因，另一方面也有房企控制新股東持股比例的意愿。

　　值得一提的是，從資產(chǎn)包層面引入戰(zhàn)投的萬科，因標(biāo)的資產(chǎn)評估值較高，其規(guī)模并不小——廣州萬溪50%股權(quán)的評估值約為49.27億元(不含天河軟件園項(xiàng)目)，加上30.4億元的預(yù)付溢價(jià)款，組成總計(jì)70.4億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

　　資源向規(guī)模房企傾斜 設(shè)置回購保障投資利益

　　引入戰(zhàn)投，歸根結(jié)底是為了錢。

　　通過股權(quán)融資獲取大筆資金，不僅能增強(qiáng)房企的流動(dòng)性，緩解償債壓力，亦無需背負(fù)利息的風(fēng)險(xiǎn)。特別在今年的特殊環(huán)境之下，更是引入戰(zhàn)投的好時(shí)機(jī)。

　　以萬科為例，截至廣信資產(chǎn)包的最新公告，萬科為廣信資產(chǎn)包累計(jì)投入470.4億元，其中廣信資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓對價(jià)已累計(jì)支付416.0億元，其他費(fèi)用、支出以及投入的項(xiàng)目運(yùn)營資金共計(jì)54.4億元。

　　通過引入七家戰(zhàn)略投資者，萬科共可回收約390.4億元的資金，不僅包括轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得的70.4億元款項(xiàng)，新股東還將向廣州萬溪提供70.4億元用于置換萬科的前期投入，同時(shí)推動(dòng)廣州萬溪申請不超過330億元的并購貸款，將其中的249.6億元用于置換萬科的前期投入。

　　可以看出，通過引入戰(zhàn)投，萬科不僅將獲取股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，還能將前期投入進(jìn)行置換，借此回籠大部分的前期投入資金。

　　當(dāng)然，房企引入戰(zhàn)投并非一錘子買賣。既然是戰(zhàn)略合作者，不僅要扮演一個(gè)重要的財(cái)務(wù)角色，還要涉及長期的布局與合作。借助戰(zhàn)投方資源增強(qiáng)盈利規(guī)模，提升運(yùn)營效率，改善負(fù)債現(xiàn)狀，也是房企的目的之一。

　　如福晟借助世茂梳理債務(wù)，泰禾籌劃戰(zhàn)投，都是希望接盤方有足夠能力幫助其走出債務(wù)危機(jī);協(xié)信引入新加坡城市發(fā)展有限公司，綠城引入新湖中寶，更多是瞄準(zhǔn)項(xiàng)目操盤上的合作，發(fā)揮投資布局、項(xiàng)目開發(fā)上的協(xié)同效應(yīng);招商蛇口擬一口氣引入國資背景的深投控、險(xiǎn)資巨頭中國平安，不僅將在園區(qū)、商業(yè)、康養(yǎng)等多個(gè)領(lǐng)域與戰(zhàn)投方建立合作關(guān)系，還將進(jìn)一步獲得低成本融資等優(yōu)勢資源;萬科除回籠資金外，還能通過引入戰(zhàn)投分散風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)入專業(yè)經(jīng)驗(yàn)與資源，加快項(xiàng)目推進(jìn)速度，并借此提升自身的能力。

　　然而，房企引入戰(zhàn)投的計(jì)劃并非都能一帆風(fēng)順。2017年，萬科成功競得廣信資產(chǎn)包之后，在進(jìn)展公告內(nèi)即表示將引入合作方共同開發(fā)，但準(zhǔn)備工作卻在2019年底才得以結(jié)束;招商蛇口在7月17日收到了深交所的重組問詢函，共涉及8項(xiàng)問題，可轉(zhuǎn)換公司債的相關(guān)問題就有3個(gè);泰禾則與多家公司傳出“緋聞”之后仍未找到戰(zhàn)略投資者。

　　同時(shí)，投資方會(huì)設(shè)置相應(yīng)條款保障自身的利益。

　　例如，恒大三輪戰(zhàn)投就設(shè)置了凈利潤、回A時(shí)限的對賭條款，萬科同樣設(shè)置了土地批復(fù)時(shí)限的回購條款，招商蛇口對深投控發(fā)行的可轉(zhuǎn)債比例較高，并與中國平安設(shè)置了一個(gè)可延續(xù)的3年合作期。

　　對投資方而言，投資回報(bào)率是入股房企的首要因素，必然要權(quán)衡投入、回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。

　　因此，房企引入戰(zhàn)投的成功率，與其自身的經(jīng)營狀況密不可分——能否引入戰(zhàn)投是企業(yè)融資能力的體現(xiàn)，一如行業(yè)間的規(guī)模分化，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)與頭部效應(yīng)。而戰(zhàn)投資源向運(yùn)營狀況更好，盈利能力更強(qiáng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更低的規(guī)模型房企靠攏也是符合邏輯的。