二手房貸款合同解析 害怕合同有貓膩的看過來

　　二手房雖然比較便宜，但有些人手中的錢有限，無法一次性付清全款，這個時候就需要貸款。二手房貸款的時候會簽訂合同，很多人對合同中的內(nèi)容比較模糊，那么可以看看一號家居小編帶來的二手房貸款合同解析。

　　還款方式可以選擇嗎?

　　每月供款金額(含本金利息)的計算方法有兩種：遞減法和等額法，可由買家在簽署合同時選擇其中一種方式確定每月的供款金額。遞減法的優(yōu)點(diǎn)是隨著還款次數(shù)的增加，還款額遞減，節(jié)省利息支出;每月還款額相同的等額法無疑方便申請人安排家庭收支計劃。

　　在各大銀行的貸款合同中，中行、工行、農(nóng)行、建行都提供兩種或兩種以上方式供市民選擇，但民生銀行的貸款合同只列出一種還款方式———等額法。

　　提前還款應(yīng)否支付補(bǔ)償金?

　　在合同中，工行、農(nóng)行、建行和民生銀行都沒有對提前還款應(yīng)否支付補(bǔ)償金作出相關(guān)規(guī)定，只有中行明確表示：“提前還款時，借款人須按提前還款金額和提前還款時的執(zhí)行利率支付一個月利息作為對貸款人補(bǔ)償?！奔唇杩钊嗽谥行猩暾埌唇屹J款，若要提前還款，還需另行支付補(bǔ)償金。、逾期還款除罰息還應(yīng)支付違約金。

　　借款人逾期還款違反合約需承擔(dān)違約責(zé)任，并支付逾期利息，而且工行、中行和建行還規(guī)定，除了罰息外，還要收取違約金。如工行在合同中列明：“借款人未按期供款，每逾期一次，應(yīng)向貸款人支付違約金人民幣100元，并不可撤銷地授權(quán)貸款人從借款人供款賬戶內(nèi)扣收?！蓖瑯?，中行、建行也規(guī)定，借款人每逾期一次需支付100元違約金。 　　而農(nóng)行和民生銀行則未見上述規(guī)定。

　　《房地產(chǎn)證》和《房屋他項權(quán)證》須一并交由銀行保管? 　　有的銀行只收《房屋他項權(quán)證》，有的銀行連《房屋他項權(quán)證》和《房地產(chǎn)證》一并收取。

　　建行規(guī)定：“《房屋他項權(quán)證》于辦妥抵押登記后交由乙方保管，抵押房產(chǎn)的房產(chǎn)證同時交由乙方保管?！?/span>

　　中行規(guī)定：“借款人在抵押物之抵押權(quán)設(shè)定后，應(yīng)將《商品房買賣合同》(或《房地產(chǎn)證》和《房屋他項權(quán)證》)及其他文件的正本交由貸款人執(zhí)管，直至貸款本息及相關(guān)費(fèi)用清償完畢時止?！?/span>

　　農(nóng)行規(guī)定：“借款人應(yīng)將抵押房產(chǎn)的房地產(chǎn)所有權(quán)證明文件及其他相關(guān)文件正本貸款人收執(zhí)和保管。” 　　民生銀行規(guī)定：“辦妥抵押登記過戶后的《房地產(chǎn)證》正本由甲方保管?！?/span>

　　只是工行規(guī)定：“抵押人在本合同抵押設(shè)定并登記完畢之日，將該抵押物的他項權(quán)利證書及抵押登記證明交存于抵押權(quán)人保管。”

　　換言之，工行無需收取借款人的《房地產(chǎn)證》，而其他銀行兩證都要收。其實(shí)，物業(yè)辦理抵押登記后，在《房地產(chǎn)證》上已有明顯標(biāo)示該房屋已抵押，到房管局也是無法辦理過戶登記。銀行在收取《房屋他項權(quán)證》后，再收取《房地產(chǎn)證》，對借款人來說，會帶來一定的麻煩：如子女入讀房屋所在地段的小學(xué)，需出示《房地產(chǎn)證》原件;被選舉為業(yè)委會委員后，到房管局備案，業(yè)主又需出示《房地產(chǎn)證》證明自己的身份。

　　銀行方面違約責(zé)任有待明晰?

　　中行規(guī)定：“甲方(即貸款人)未按合同約定發(fā)放貸款，則應(yīng)按未發(fā)放的貸款金額、遲延天數(shù)及約定貸款利率上浮20%計算違約金予乙方(即借款人)”。同樣，建行也有類似規(guī)定。

　　民生銀行規(guī)定：“由于借款人的原因而導(dǎo)致貸款人不能貸出款項，甲方概不負(fù)責(zé)，且各項費(fèi)用恕不退還?！钡?，并沒有列明由于貸款方原因而導(dǎo)致不能貸出款項時，貸款方需承擔(dān)的責(zé)任。同樣，工行和農(nóng)行均沒有將貸款人的違約處理和延遲放款的責(zé)任寫清，其中，農(nóng)行籠統(tǒng)地稱：“貸款人須在辦妥抵押登記后的七天內(nèi)，將本合同所列的貸款提供予借款人。”并未如中行和建行般在銀行違約責(zé)任上有嚴(yán)格規(guī)定。

　　涂銷手續(xù)有拖無欠?

　　貸款人和借款人在抵押關(guān)系中止后，應(yīng)及時到房管部門辦理抵押登記涂銷手續(xù)。上述幾間銀行中，只有建行在合同中列明：“抵押關(guān)系中止后，貸款人應(yīng)在三十個工作日內(nèi)將抵押房屋他項權(quán)證及其他有關(guān)資料交還借款人，并出具書面證明交甲方向房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記涂銷手續(xù)?！倍渌y行并沒有在時間上列明具體期限，借款人的抵押登記涂銷手續(xù)辦理變得遙遙無期。

　　二手房貸款合同內(nèi)容介紹就到這里，在簽訂合同的時候，業(yè)主應(yīng)該要對合同內(nèi)容詳細(xì)的看清楚，實(shí)在不懂可以向律師進(jìn)行咨詢，弄清楚后再動筆簽名，確保不會帶來麻煩。