現(xiàn)如今房價是越來越貴，這大多是被炒出來的。近日，一道無本炒房算術題的出現(xiàn)，可謂是震驚大多數(shù)人，不用花費一分一毫就可以將房價炒起來，不論是漲還是跌，都不會虧錢。這道無本炒房算術是怎么樣的呢?下面就跟裝修網(wǎng)小編一起來看看吧。
鳳凰財經(jīng)(finance_ifeng)綜合鳳凰國際iMarkets、Wind資訊(ID:windzxsh)報道
近日，社交媒體上瘋傳一線城市炒房的“模式”，通過這種方法，炒房者可以通過已有房產(chǎn)套取銀行資金，套取的資金可以拿去繼續(xù)炒房;同時，這樣操作風險完全丟給了銀行，炒房者不擔任何風險。
這道炒房的算術題突然火了，好像一時間大家都找到了炒房的“秘笈”。
“無本無風險”炒房模式瘋傳
上述一線城市炒房“模式”是這樣：夫妻在北京有套房，老公把房子只寫在老婆名下，然后假離婚。現(xiàn)在房市價700萬元，老公讓老婆把房子1000萬元賣給他，首付300萬元，貸款700萬元。這樣，夫妻倆繼續(xù)住著房子，手里卻多了700萬元。用這700萬元投資的收益，剛好可以用來還房貸。
如果房價大跌，丈夫就不還房貸了，讓銀行把房子拿走。這樣夫妻倆的房子就在高位變現(xiàn)了;如果房價繼續(xù)漲，丈夫還可以在適當?shù)臅r候真賣出去，再賺差額。這樣不管漲跌，穩(wěn)賺不賠，且會炒高房價。
網(wǎng)絡上流傳的說法是：現(xiàn)在京滬深很多人都這么做，這就是“次貸危機”的來源。誠然，價值700萬元的房產(chǎn)，買房者拿到700萬元的貸款，實際上就是零首付，這和2008年次貸危機時美國銀行業(yè)給予低收入群體零首付的做法，實際上是相同的。
也許，許多人看到這個段子會熱血沸騰。但是，這個邏輯不一定對!
1、銀行有自己的風控部門，不一定會批準貸款的!
700萬的房子，你要以1000萬成交，這個價格可不是高出周邊房價一點點，而是1/3，傻子都能看出問題的。何況銀行也是要盈利的，員工考核都有指標的，壞賬呆賬它可不愿意背的。為了控制風險，銀行也會搜一下周邊的成交價來判斷是否合理。你自詡聰明，銀行有那么多經(jīng)濟學家，肯定不會比你笨。
也許，你有新的想法了。中國是一個走關系的大國，凡事出點錢就能搞定了。真的是這樣的嗎?當然，你可以嘗試去買通信貸員之類，送錢又送禮，還求爺爺告奶奶的，這個成本你得需要考慮下值不值呢。況且，現(xiàn)在的反腐之風下，誰能保證銀行的信貸員愿意冒這個風險呢?
或許，你也覺得700萬的房子賣出1000萬太高。理論上你也可以變通下，比如700萬變成750萬也可以，這個問題確實不大。但是，作為一個正常人，要以離婚為代價去賺那點小錢，萬一傳出去，閑言碎語也不一定是你能夠承受的。
所以從理論上和道德上看，可行性都不大。
2、你知道價值1000萬的房子，貸款700萬，需要多雄厚的財力證明嗎?
讓房地產(chǎn)中介告訴你吧!辦理房貸的時候，銀行為了證明你具有還款能力，是要求你提交收入證明的。這個收入證明需要和你的工資流水和工作單位綁定的，也許你會說，我可以造假。但是一旦銀行發(fā)現(xiàn)了，這輩子你就與銀行各種貸款絕緣了。要知道，銀行是不會把錢貸給一個擅長弄虛作假的騙子的，總之一句話，你的個人信用全毀了。
700萬房貸，即使算上各種折扣，每月也要還款3萬+。銀行一般要求還貸金額在月收入50%以下，以此推算你必須要開出稅后月收入6萬以上的收入證明才能獲得批貸。
你確定你老板會給你開?你確定你的收入能達到這個水平嗎?不是每個人都能套現(xiàn)成功的。也許，高富帥可以，但是他們也犯不著這么費勁的弄虛作假倒騰房子啊，他們是不差錢的主，買一個房子全款都OK的。能想出這種辦法的肯定是屌絲了。
3、你以為套現(xiàn)出了700萬就萬事大吉了?你接著要還這套被你估值1000萬房子的貸款利息呢!
你如何能用套出的700萬錢生錢呢?至少要獲得至少4%以上的年化收益才能補上貸款的利息呢。
你也許會買理財產(chǎn)品，但是近央行一再降準放水，你覺得正規(guī)的理財產(chǎn)品利息還能高高在上嗎?會降啊。那種高利息的理財產(chǎn)品，你敢相信嗎?跑路的例子歷歷在目，E租寶就騙了無數(shù)人，多少投資人血本無歸。
到時候，你的700萬追不回來，每月卻還要償還貸款，何苦呢?!而且還背上個離婚的笑話，這不是人財兩空嗎?
4、你考慮過這么做其實是犯罪的?
畢竟這種套現(xiàn)的行為是不走尋常路的，一旦你決定這么干了，必然抱著賭徒的心態(tài)，請你明白，你已經(jīng)不僅是違法而且是犯罪了。
中國是一個法治社會，政府在嚴厲打擊金融犯罪，絕不手軟。查閱一下資料，中國的《刑法》是這么定義金融詐騙罪的：
何為貸款詐騙罪?有下列情形之一，以非法占有為目的，詐騙銀行或者其他金融機構的貸款，數(shù)額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬元以上二十萬元以下罰金;數(shù)額巨大或者有其他嚴重情節(jié)的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金;數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產(chǎn)。
萬一真的東窗事發(fā)，你覺得有人能救你嗎?你這是犯法，懂嗎?
在樓市暴漲的背景下，把這片戰(zhàn)場留給有錢人吧，不管是政府讓農(nóng)民接盤還是讓學生接盤，沒錢就別買房，有錢也別用杠桿去買房，有能力有錢有膽識才去參與這場樓市的賭博游戲吧!一旦樓市泡沫破裂，你會跌得比股災中的股民更慘。
中國地產(chǎn)泡沫正在接近瘋狂
3月1日多地相繼發(fā)布樓市新政。
廣東部分地區(qū)放松限購鼓勵房補，叫停70/90政策;重慶公布房地產(chǎn)供給側改革方案，去存量壓增量降稅負。安徽則另辟蹊徑，以農(nóng)民宅基地帶動城鎮(zhèn)住房去庫存，宣布發(fā)購房補貼，鼓勵農(nóng)民退出宅基地進城買房。沈陽更是腦洞大開，下發(fā)22項房產(chǎn)新政，今后沈陽高校畢業(yè)生可零首付購房，零首付、零首付、零首付!重要內容說三遍，眼珠子要蹦出來了。
“零首付”來了! 丈母娘們該犯愁了：都有房，選誰當女婿!?
段子手于是又忙活開了：
1.“零首付”來了! 丈母娘們該犯愁了：都有房，選誰當女婿!?
2.女：“你有車嗎?”男：“沒有?！迸骸澳悄阌蟹繂?”男：“也沒有?！迸骸澳悄氵€想什么親!”......男：“我是沈陽的大學生。”女：“討厭啦，老公!怎么不早說!”
3.以前是假離婚的多，今后是假大學生多。
4.農(nóng)民工兄弟、大學生都優(yōu)惠過了。婦女同志們表示不服：三八節(jié)購房會對女人優(yōu)惠不?兒童們表示不服：兒童節(jié)會優(yōu)惠么?單身狗表示不服：雙11優(yōu)惠不?愚人節(jié)表示不服：滾你x?愚人節(jié)傻子購房難到不優(yōu)惠?
多位房地產(chǎn)業(yè)內人士分析，沈陽房地產(chǎn)市場去化壓力巨大，政府出臺此舉意圖刺激購房。不過，有人擔心中國版次貸的雛形出現(xiàn)了。但業(yè)內人士認為，要相信政府的操盤能力，樓市反周期操作也是通行做法。
近，樓市真的是瘋了!不僅僅是沈陽的零首付買房，農(nóng)民接盤之后再鼓搗學生接盤。這是中國樓市真實的寫照嗎?
過去幾個月，中國一線城市(北京，上海，廣州和深圳)的房價開始了新一輪的上漲。這一情況在二月變得瘋狂，中國各地都出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象。
當我看到一些房地產(chǎn)廣告時，不禁問自己：這是真的么?這個被稱為“家”的地方(在我看來僅僅是個廚房)竟然能賣出這樣的天價(9000美元/平方英尺)?
這則廣告出現(xiàn)在中國的網(wǎng)上房地產(chǎn)中介公司——鏈家地產(chǎn)的網(wǎng)頁上：6平方米要價380萬人民幣(約合58.5萬美元或9000美元/平方英尺)。坦白的說，這個房子有一個好的賣點：位于一個好學區(qū)，靠近地鐵，不受房地產(chǎn)政策限制。但是9000美元/平方英尺是不是太瘋狂了?
你可能認為這個小房子僅僅是個體事件，那么來看一看房價總體數(shù)據(jù)。
圖1：2015年6月以來，一線城市房價止跌轉漲，開始進入2010年和2013年時的快速上漲模式。
圖2：一線城市房價水平(深圳，北京和上海元/平方米)
中國三大一線城市房價的中位數(shù)為500美元-600美元/平方英尺(約合33000-43000元/平方米)。根據(jù)Trulia2015年的數(shù)據(jù)，紐約市房價的中位數(shù)為1500美元/平方英尺，舊金山為950美元/平方英尺。但是，上海市人均年收入中位數(shù)僅為15400美元/年，而紐約和舊金山分別為59000美元和84160美元。因此中國一線城市房價與收入之比要高于美國一線城市。
圖3：2011年至2015年，中國一線城市房價變化比例。
所以，投資一線城市的房產(chǎn)能給投資者帶來穩(wěn)定的收益么?讓我們看一看房租的收益率。
圖4：中國一線城市過去8年房租收益率走勢圖
房租收益率的走勢是呈下降趨勢。當前的房租收益率僅為2%。但是如果仔細觀察房租實際收益率，那則是另一幅畫面。
圖5：線城市房租收益率減去中國10年期國債收益率。
很顯然，如果你投資中國的房地產(chǎn)，你的實際收益將會是負的。你的投資回報將來自于未來的購房者/投資者或是那些足夠蠢愿意以房租20-25倍的價格來買房的人們(如果他們真的可以負擔)。
你一定很好奇中國人如何承擔如此之高的房價與收入之比。是的，你是對的。
中國普通民眾，甚至是白領/專業(yè)人士也無法負擔線城市的房價，但是他們可以對房地產(chǎn)進行“投資”，就像他們通過杠桿投資股市那樣。對于中國股市的杠桿總量，人們有一個預測。但是中國房地產(chǎn)市場的杠桿情況卻無法預測。但是我們可以從別的方面一窺究竟。
1月中國新增人民幣貸款達到創(chuàng)紀錄的2.51萬億元，而企業(yè)存款僅增長8000億元。這意味著，相當一部分的貸款并沒有流入工業(yè)領域以支撐實體經(jīng)濟。這些錢去了哪里?加上1月中國股市兩融余額下滑的事實，很顯然你已經(jīng)有了答案。
除了杠桿部分，信貸部分讓人更加擔心的一個方面是房屋的首付款。對于投機者來說，他們會在同一地區(qū)買入多套房產(chǎn)。以此，投機者可以通過房屋數(shù)來“操控”一個地區(qū)的房價。根據(jù)中國目前的房屋銷售規(guī)定，房屋首付要求為25%-30%。因此信貸部分所需要的現(xiàn)金是非常巨大的(一線城市的平均房價為120-150萬美元/套，100套房屋25-30%的首付在中國是一個巨大的數(shù)字。是的，沒有錯。100套是中國投機者購買房屋的數(shù)量)。
以下是投機者解決這些問題的方法：
一、房地產(chǎn)中介提供首付的貸款。
為刺激交易和掙得傭金，中國的房地產(chǎn)中介可以為首付款提供50-70%的貸款以保證購房者有足夠的資金完成交易。事實是，購房者可能僅僅需要支付首付款的10%(中介將會貸給購房者30%首付的70%)就可以完成交易。這一投機杠桿使得首付款的杠桿從1：3放松至1：10。
因此，購房者不僅僅欠著銀行的錢，同時還有中介的錢。這一切在一個房價迅速上漲的市場中并不是什么問題。投機者可以很快清空自己囤積的房子并大賺一筆。投機者所需要的僅僅是有足夠的貸款來撬動泡沫。
首付款杠桿的規(guī)模有多大?從中國三家中介(鏈家，我愛我家和搜房網(wǎng))的公開信息來看，這一規(guī)?？赡苓_到5000億人民幣。眾籌是通過向一大批人進行集資以對某一項目進行投資，很多眾籌行動通過互聯(lián)網(wǎng)平臺進行的。眾籌在科技領域非常受歡迎，但是在中國，投機者通常將眾籌的來的資金押注到房地產(chǎn)市場上。
諷刺的是，投機者使用微信作為互聯(lián)網(wǎng)平臺來組織眾籌獲得資金。這些天，你走進上海任意一家星巴克，你都可以聽到人們在討論眾籌“房地產(chǎn)投資”。問題是，眾籌所得，用于首付的資金很難厘清所有權的問題，因為不可能在一份房屋協(xié)議下寫上100個或200個人的名字。
中國一線城市房地產(chǎn)市場當前瘋狂的泡沫和過去兩年中中國股市的泡沫非常相似。
當杠桿泡沫破裂時，結果將會是非常慘烈的。
隨后，彭博社發(fā)表了題為“中國媒體就一線城市房價瘋漲發(fā)布警告”的文章：
“新華社記者表示，一些開發(fā)商和房地產(chǎn)中介通過制造需求強勁的假象來誘導恐慌的購房者盡快下決定。新華社援引未確認身份的分析師的數(shù)據(jù)，深圳超過30%的購房者的購房目的是進行投資。當?shù)卣畱撟柚狗績r過快上漲以及抑制利用金融杠桿的投機性購房需求?！?
之前所有人一擁而入的擠進股市，結果損失慘重?，F(xiàn)在這一幕在房地產(chǎn)市場重現(xiàn)。
你看懂這道無本炒房算術題了嗎?這就是次貸危機來源?有不少的市民購買房子是為了炒房，這也就致使房價瘋狂飆升的現(xiàn)象。
來源：鳳凰財經(jīng)(finance_ifeng)綜合鳳凰國際iMarkets、Wind資訊(ID:windzxsh)報道
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