房租暴漲是什么原因 長(zhǎng)租公寓導(dǎo)致房租暴漲是真的嗎？

　　近一段時(shí)間，大家茶余飯后，討論多的話題應(yīng)該就是房租，很多人都覺(jué)得是這些突然冒出來(lái)的長(zhǎng)租公寓，推高了房租，事實(shí)真的是這樣嗎?

房租暴漲是什么原因 長(zhǎng)租公寓導(dǎo)致房租暴漲是真的嗎？

　　關(guān)于房租的討論，緣起網(wǎng)友陳先生在水木社區(qū)發(fā)布的一則帖子。該帖子稱，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預(yù)期是7500元每月。來(lái)了中介“自如”和“蛋殼”兩幫人，“自如”報(bào)價(jià)9500元/月;“蛋殼”急了，加了300元;幾輪競(jìng)爭(zhēng)過(guò)后，“蛋殼”給到了10800/月?！?

　　大家都認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)在資本加持下，以瘋狂爭(zhēng)搶的姿態(tài)進(jìn)入租房市場(chǎng)，成為直接拉高房租的“野蠻者”。那么，當(dāng)下的租房市場(chǎng)到底怎么樣呢?

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加碼，再加上建設(shè)住房長(zhǎng)效機(jī)制的號(hào)召，落實(shí)租售兩條腿走路的方針，我國(guó)租賃市場(chǎng)的發(fā)展被抬上了風(fēng)口。一個(gè)新的時(shí)代要到來(lái)了，這個(gè)時(shí)代可以稱之為“租賃時(shí)代”。

　　從供應(yīng)端來(lái)看，如北京、上海、深圳等地，房?jī)r(jià)水平高、流動(dòng)人口占比高、人口總量大，房屋存量本身即存在剛性的缺口，導(dǎo)致租賃的實(shí)際和潛在供給能力都相對(duì)有限。以北京為例，全市房屋存量約750萬(wàn)套，共計(jì)約1600萬(wàn)間，對(duì)應(yīng)于接近2200萬(wàn)常住人口，缺口顯著。

　　從需求端來(lái)看，2017年我國(guó)租賃人口約為1.9億，隨著流動(dòng)人口的持續(xù)攀升，未來(lái)12年租賃人口有望增加至3億人。但是這里需要注意的一個(gè)問(wèn)題是，高房?jī)r(jià)也有可能將部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)變?yōu)闈撛诘淖夥靠?，這也就意味著，未來(lái)租賃市場(chǎng)需求的釋放可能會(huì)超過(guò)預(yù)期。

　　從供需結(jié)構(gòu)來(lái)看，當(dāng)下租房供需結(jié)構(gòu)失衡，表現(xiàn)在三個(gè)方面：

　　1、房型受限，像北京、上海等一線城市的租賃人口中，80%集中在20—35歲，月均收入低于1萬(wàn)元，60%為合租，屬于高度的價(jià)格敏感型，需求主要是單間，但是市場(chǎng)的供應(yīng)是整租和大戶型居多。

　　2、規(guī)范的、高性價(jià)比的租賃供應(yīng)有限。當(dāng)前租賃市場(chǎng)的一個(gè)突出矛盾是大量的廉價(jià)供應(yīng)，特別是合租與單間供應(yīng)掌握在二房東手中，占比通常在40—50%，問(wèn)題在于這部分供應(yīng)不規(guī)范、不穩(wěn)定，加之政府周期性的監(jiān)管，導(dǎo)致這部分供應(yīng)不是被抑制，就是被清理，帶來(lái)的直接結(jié)果往往是這部分人群要么進(jìn)入規(guī)范的市場(chǎng)，住的更貴，要么進(jìn)入城市邊緣，住的更遠(yuǎn)，或者住的更隱蔽。

　　3、區(qū)域錯(cuò)配，租賃需求主要集中在交通便利、配套完善的核心城區(qū)，但是這里的房源質(zhì)量往往偏差，“老破小”居多，無(wú)法滿足不斷升級(jí)的青年白領(lǐng)需求。

　　從投資和資產(chǎn)定價(jià)的角度來(lái)看，目前一線城市住宅租金回報(bào)率大概為2%，如果按照市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率4%(顯然房地產(chǎn)投資人的要求回報(bào)率肯定不止4%)來(lái)計(jì)算，要滿足這個(gè)回報(bào)水平，要不就是租金上漲一倍，要不就是房?jī)r(jià)暴跌一半。

　　租金上漲一倍可能嗎?肯定不可能，城市經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段和居民的收入都承受不起。房?jī)r(jià)暴跌一半，可能嗎?短時(shí)間也不可能，這樣會(huì)導(dǎo)致銀行破產(chǎn)，會(huì)引發(fā)金融危機(jī)的。所以，在控制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的情況下，只有漲租金，才能提升房東的回報(bào)率。

　　長(zhǎng)租公寓先將房源集中簽下，再進(jìn)行改造，提高房屋品質(zhì)，再對(duì)外進(jìn)行租賃。近幾年，長(zhǎng)租公寓企業(yè)數(shù)量快速增長(zhǎng)，截至2018年3月，全國(guó)范圍內(nèi)各類長(zhǎng)租公寓品牌有1200多家，房源規(guī)模超過(guò)202萬(wàn)間。

　　長(zhǎng)租公寓一般有三個(gè)利潤(rùn)來(lái)源：

　　1、長(zhǎng)租公寓公司利用自身的專業(yè)性，為租房的雙方提供更好的服務(wù)，賺取服務(wù)收入。

　　2、長(zhǎng)租公寓公司和房東簽的合同至少是一年期的，拿到的價(jià)格比較低。他們租給房客是按月的，價(jià)格比較高，賺的是批發(fā)與零售之間的差價(jià)。

　　3、長(zhǎng)租公寓公司通過(guò)跟房東簽訂一個(gè)長(zhǎng)期的租房合同，鎖定租房成本，享受合同期間房租自然漲價(jià)的差價(jià)。

　　長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，滿足了中高端租房需求，間接推動(dòng)了房租的上漲。

　　目前我國(guó)租賃住房的供應(yīng)主體主要是個(gè)人，在嚴(yán)控房?jī)r(jià)的情況下，2%的租金回報(bào)率顯然無(wú)法滿足房東的預(yù)期。在條件允許的情況下，房東上調(diào)租金的愿意相當(dāng)強(qiáng)烈。同時(shí)，我國(guó)當(dāng)下的住房租賃市場(chǎng)仍然存在諸多問(wèn)題，突出的就是供求不均衡，這也是目前租金開(kāi)始出現(xiàn)上漲趨勢(shì)的根本原因!