單位集資房性質(zhì):集資房是改變住房建設(shè)由和單位統(tǒng)包的制度,實行政府、單位、單位職工個人三方面共同承擔(dān),通過籌集資金,建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬,按出資比例確定。個人按房價全額出資的,擁有全部產(chǎn)權(quán),個人部分出資的,擁有部分產(chǎn)權(quán)。
單位集資建房按性質(zhì)來說是一種保障性住房,但是對于已經(jīng)擁有住房的職工來說,可能顯得多余。但由于集資房交易可以獲取利潤,因此在社會上存在著許多集資房交易的現(xiàn)象。但是集資房并不能與普通的商品房相提并論,它是帶有政策性質(zhì)的福利房,并且產(chǎn)權(quán)按出資的比例確定歸屬。所以集資房的產(chǎn)權(quán)有可能并不全權(quán)屬于個人。
集資房交易的兩個風(fēng)險
那么在集資房買交易的過程中會出現(xiàn)哪些問題呢?
一:集資房未取得合法的開發(fā)手續(xù)
目前市場上出現(xiàn)的許多集資房,有一些是有錢無地的房地產(chǎn)開發(fā)商出錢,有地?zé)o錢的企事業(yè)單位出地聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)項目。建成后,開發(fā)商一般是將自己分得的那部分房產(chǎn)面向社會出售。
許多獲得集資房規(guī)劃用地的單位將土地轉(zhuǎn)讓給一些開發(fā)商,以牟取不法利益。但有些開發(fā)商并未取得合法的開發(fā)手續(xù),所以個人在買賣單位集資房時可能會出現(xiàn)許多糾紛,對買房和賣房來說都會帶來一定程度的損失。
這些單位違反政策,擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)定,在未履行政府審批手續(xù)、補交相應(yīng)地價款和辦理相關(guān)國土手續(xù)前,這類房是不得作為商品房出售的。
國內(nèi)某房地產(chǎn)網(wǎng)站房產(chǎn)顧問表示,如果集資房出售交易的話,必須具備《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》以上證件齊全是集資房取得產(chǎn)證的前提條件。
大證是在開發(fā)商五證齊全的情況下,依據(jù)合同約定,在交房以后辦理購房者各戶小房產(chǎn)證之前辦理的,五證不全開發(fā)商無法辦理大證。開發(fā)商取得大證后,才有權(quán)辦理購房者的小房產(chǎn)證。購房者購買時如果開發(fā)商已取得大證,為現(xiàn)房購買,可直接簽定買賣合同并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
針對集資房的土地性質(zhì),姜華律師表示,屬于出讓性質(zhì)的集資房可自由交易,如果是劃撥性質(zhì)用地,上市交易還需要交納一定數(shù)額的土地出讓金。
二、產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰、不能辦理房產(chǎn)證
單位集資合作興建的職工住宅,是用于解決本單位或本系統(tǒng)職工的住房問題,一般不得作為商品房出售。只有取得全產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的集資房才可以上市交易。
但即使是完全產(chǎn)權(quán)的集資房如果沒有取得產(chǎn)權(quán)證,這種交易也還是不能保證購買者的權(quán)益。如果在沒有產(chǎn)權(quán)證的前提下交易,雙方只能簽訂買賣協(xié)議,不能辦理過戶手續(xù),房屋產(chǎn)權(quán)在本質(zhì)上并不屬于買方,在遇到拆遷等情況的時候,也就無法保障買方的利益。根據(jù)的相關(guān)規(guī)定,只有取得房產(chǎn)證的房屋才可以上市進(jìn)行二次交易。
集資房買賣條件
集資建房在取得房產(chǎn)證5年后、補交土地出讓金交易后,即具有商品房的性質(zhì),可以自由交易。
如果按出資比例確定產(chǎn)權(quán)的話:
1、職工是全額集資,將來可以辦理的產(chǎn)權(quán),在產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取后,可以自由上市交易。
2、如果是部分集資,將來為職工辦理的是部分產(chǎn)權(quán),另部分產(chǎn)權(quán)屬于另部分集資人(單位)。
姜華律師表示,職工想要轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)的集資房,首先要取得合法的房屋所有權(quán)證書;其次,要看產(chǎn)權(quán)共有人單位制定的具體政策,并經(jīng)過單位的同意,同時單位具有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果以朋友的名字購買,那么需要辦理過戶才可成為產(chǎn)權(quán)人。只有產(chǎn)權(quán)過戶了,才依法擁有該房屋產(chǎn)權(quán),成為產(chǎn)權(quán)所有人。
集資房交易時注意事項
購買集資房時注意查看是否具有合法產(chǎn)權(quán),一定要防止其中任何一方以其部分產(chǎn)權(quán)冒充全部產(chǎn)權(quán)。因此,居民購房簽訂合同必須謹(jǐn)慎,應(yīng)注意以下3個方面的問題:
1、簽訂合同之前,務(wù)必要仔細(xì)核準(zhǔn)房產(chǎn)商有關(guān)售樓的證件是否合法、齊備,如自己不清楚,請懂行的人士當(dāng)購房參謀。
2、要仔細(xì)核對合同上的條款是否與廣告上的許諾以及房產(chǎn)商口頭承諾一致。而且一定要到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易中心辦理合法的交易監(jiān)證和過戶手續(xù)。如果沒有辦交易監(jiān)證、過戶手續(xù),即使購房者已支付了全部購房款,哪怕是使用了許多年,房屋仍不能算是購房者真正所有。
以上兩項是針對購買集資房這一類房產(chǎn)需要警惕的問題,那么在一般情況下,購房者在房屋買賣過程中需要注意哪些呢?
在此善意提醒,以下房屋是不能購買的:國有土地使用權(quán)被依法收回的房屋;經(jīng)法院或房管局裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋;權(quán)屬不清的或有爭議的房屋;經(jīng)市拆遷辦公告拆遷的房屋;違章建筑或規(guī)定作臨時使用的房屋;政府代管的房屋;已用于抵押貨款的房屋。
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