北京市房地產(chǎn)抵押規(guī)定 北京房地產(chǎn)抵押辦法

　　哪類房地產(chǎn)能夠抵押?哪類不可以?房屋抵押了土地怎么辦?抵押了的房屋能出租嗎?房地產(chǎn)抵押合同都要寫什么?抵押登記應該什么時候辦理?需要什么材料?抵押的房產(chǎn)損毀了怎么辦……《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對北京市房地產(chǎn)抵押作出了規(guī)定。

　　一、北京市什么類型的房地產(chǎn)可以抵押?

　　(一)依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地使用權;

　　(二)依法取得所有權或期得權益的房屋(含附屬物);

　　(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以抵押的房地產(chǎn)。

　　二、北京市哪類房地產(chǎn)不得抵押?

　　(一)權屬有爭議的房地產(chǎn);

　　(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);

　　(三)列為文物保護的古建筑;

　　(四)被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn);

　　(五)其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。

　　三、房屋抵押了土地怎么辦?

　　土地使用權抵押時，其地上建筑物、附屬物，均為抵押物的一部分;以地上房屋抵押時，該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之抵押。

　　四、抵押共有房地產(chǎn)需要所有共有人同意嗎?

　　以共有的房地產(chǎn)設定抵押的，抵押人應事先書面征得其他共有人同意。

　　五、在北京市抵押的房產(chǎn)可以出租嗎?

　　抵押人以已出租的房地產(chǎn)設定抵押權時，須將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告之承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。抵押期間租賃期滿，承租人需繼續(xù)租賃原房屋的，須經(jīng)抵押權人同意。

　　在抵押期間抵押人擅自將抵押的房地產(chǎn)出租、出售、贈與或以其他方式處分的，其行為無效。

　　六、抵押房產(chǎn)投保誰出保險費?

　　抵押權人在征得抵押人同意后，可以抵押人名義為抵押房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押的房地產(chǎn)已投保的，抵押人應將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人應為保險賠償?shù)氖芤嫒恕?

　　七、房地產(chǎn)抵押合同寫什么?

　　(一)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積、四至等;

　　(二)抵押房地產(chǎn)的估價、抵押率;

　　(三)抵押房地產(chǎn)的占管人、占管方式和責任，意外毀損、滅失的風險責任;

　　(四)抵押權消滅的條件;

　　(五)抵押權人處分抵押房地產(chǎn)的方式。

　　八、什么時候辦理抵押登記?

　　房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押人須向房地產(chǎn)管理部門或土地管理部門辦理抵押登記。

　　房地產(chǎn)抵押合同發(fā)生變更的，抵押人應在15日內(nèi)向原登記部門辦理變更登記。

　　抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，抵押人應在抵押權消獲得原抵押房地產(chǎn)的產(chǎn)權人，應自成交之日起15日內(nèi)到登記部門辦理過戶登記。

　　房地產(chǎn)抵押不到登記部門辦理登記的，抵押行為無效，由此造成經(jīng)濟損失的，由責任方承擔或賠償。雙方都有責任的，按責任大小分擔。

　　九、在北京辦理抵押登記需要什么材料?

　　(一)抵押合同;

　　(二)土地使用權出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同;

　　(三)抵押當事人的身份證明或法人資格證明;

　　(四)《國有土地使用證》和《房屋所有權證》，共有的房屋須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明;

　　(五)以期得權益的房屋作抵押的，須提交生效的預售(購)房屋合同。

　　十、房地產(chǎn)的抵押權可以轉(zhuǎn)讓嗎?

　　抵押權可以轉(zhuǎn)讓。經(jīng)抵押權人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)移或出租。抵押權轉(zhuǎn)讓或抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移后必須重新簽訂抵押合同，并按本辦法的規(guī)定重新辦理抵押登記。

　　十一、要征用抵押房產(chǎn)怎么辦?

　　因建設需要征用設定抵押權的房地產(chǎn)的，抵押雙方可重新設定抵押物;也可就抵押房地產(chǎn)的實際價值，依法清理債權債務，解除抵押合同。

　　十二、抵押房產(chǎn)損毀怎么辦?

　　抵押人占管的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應及時將情況告知抵押權人，并應采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產(chǎn)因損失不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或增加擔保以彌補不足，或直接向保險公司行使求償權。

　　十三、抵押權人在什么情況下可以處分抵押的房產(chǎn)?

　　(一)抵押人未按合同規(guī)定履行債務，又未能與抵押權人達成延遲履行協(xié)議的;

　　(二)抵押人死亡或被依法宣告死亡，抵押人的繼承人、受遺贈人、代管人拒不履行債務或無繼承人、受遺贈人代其履行債務的;

　　(三)抵押人被依法宣告解散或破產(chǎn)的。

　　十四、處分抵押房產(chǎn)所得款項的分配應按照什么順序?

　　(一)支付處分抵押房地產(chǎn)的費用;

　　(二)扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款;

　　(三)償還抵押權人的債權本息及違約金;

　　(四)剩余金額交還抵押人。

　　十五、同一房地產(chǎn)有數(shù)個抵押權人，清償時按照什么順序?

　　以抵押房地產(chǎn)清償債務時，同一房地產(chǎn)有數(shù)個抵押權人的，應當按照設定抵押權的先后順序清償。處分抵押房地產(chǎn)所得款項不足償還所欠債務本息和違約金時，抵押權人有權向抵押人追索不足部分。

　　《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》全文

　　來源：市住建委官網(wǎng)

　　北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法

　　(1994年4月20日北京市人民政府第5號令發(fā)布根據(jù)1997年12月31日北京市人民政府第12號令次修改根據(jù)2007年11月23日北京市人民政府第200號令第二次修改)

　　章總 則

　　條 為加強本市房地產(chǎn)抵押管理，維護房地產(chǎn)秩序，保障抵押人和抵押權人的合法權益，根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 凡以本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進行抵押的，適用本辦法。

　　第三條 設立房地產(chǎn)抵押，應遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設立的房地產(chǎn)抵押，受法律保護。

　　第四條 本市實行房地產(chǎn)抵押登記制度。

　　第二章 抵押的設定

　　第五條 下列房地產(chǎn)，可以依照本辦法設立抵押：(一)依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地(以下簡稱土地)使用權;(二)依法取得所有權或期得權益的房屋(含附屬物);(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以抵押的房地產(chǎn)。

　　第六條 下列房地產(chǎn)不得設定抵押：(一)權屬有爭議的房地產(chǎn);(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);(三)列為文物保護的古建筑;(四)被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn);(五)其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。

　　第七條 以通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權設定抵押的，不得違背該土地使用權出讓合同的規(guī)定;抵押期限不得超過出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。土地使用權抵押時，其地上建筑物、附屬物，均為抵押物的一部分;以地上房屋抵押時，該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之抵押。

　　第八條 以屬于國有資產(chǎn)的房屋設定抵押時，須報國有資產(chǎn)管理機關備案。

　　第九條 以共有的房地產(chǎn)設定抵押的，抵押人應事先書面征得其他共有人同意。

　　第十條 抵押人以已出租的房地產(chǎn)設定抵押權時，須將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告之承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。抵押期間租賃期滿，承租人需繼續(xù)租賃原房屋的，須經(jīng)抵押權人同意。

　　第十一條 抵押人設定房地產(chǎn)抵押時，向抵押權人提供抵押房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估報告的，抵押權人有權對資產(chǎn)評估報告進行審查。

　　第十二條 抵押權人在征得抵押人同意后，可以抵押人名義為抵押房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押的房地產(chǎn)已投保的，抵押人應將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人應為保險賠償?shù)氖芤嫒恕?