物業(yè)真該取消?新規(guī)下:這些費用不用再交了

2021-09-17 09:34 來源: 裝修保障網(wǎng) 作者:保障網(wǎng) 閱讀(

  如果把時間倒推20年,估計沒多少關(guān)注小區(qū)物業(yè)的好壞,一個原因是那個時候商品房并不多,另一個方面房價都差不多,也沒啥物業(yè)服務(wù)可對比。隨著房價不斷增長以及人們生活水平提高,越來越多的人開始關(guān)注物業(yè)服務(wù)。這很正常,現(xiàn)在買一套房子基本都要傾全家之力,如果物業(yè)服務(wù)再不好的話,心中自然不好受。所以,正是人們這種預(yù)期,現(xiàn)在不少開發(fā)商把物業(yè)也作為一個賣點,比如自帶或者引入某某品牌物業(yè)。不過,宣傳是一回事,業(yè)主在拿到房子入住后可能又是另一番景象。

  就在這兩天,一位老同事對筆者講,兩年前,他家買了頂樓的復(fù)式房,自去年開始,墻壁陸續(xù)出現(xiàn)滲水現(xiàn)象,由于自己也懂裝修,就自行修補了下,但遇到下雨天,這種滲水現(xiàn)象就越來越明顯,樓下鄰居還以為是同事把房子弄壞了。無奈之下,同事找到物業(yè)幫助處理,但時間過去5個多月了,物業(yè)說房子在質(zhì)保期內(nèi)應(yīng)找開發(fā)商,其實,后來才得知主要是他家物業(yè)費沒交的原因。同事也有怨言,他們不維修,干嘛要交物業(yè)費。所以,到現(xiàn)在這個問題都還僵持著。

物業(yè)

  其實,類似的事情還不少,一些小區(qū)發(fā)展到物業(yè)和部分業(yè)主都互不待見,在物業(yè)看來,他們按照收費標(biāo)準(zhǔn)提供了應(yīng)有的服務(wù),而對于一些業(yè)主來說,根本就沒幫助業(yè)主解決問題,有的業(yè)主還因此而拒交物業(yè)費,在物業(yè)費收支不平衡的情況下,物業(yè)進一步降低了服務(wù)質(zhì)量,如此惡性循環(huán),有小區(qū)業(yè)主就提出了更換物業(yè),甚至是取消物業(yè)的要求。這些年業(yè)主與物業(yè)之間的糾葛總結(jié)起來,主要體現(xiàn)在這3大方面:

  1.只管收物業(yè)費,業(yè)主訴求不能得到妥當(dāng)處理。

  業(yè)主對自己居住的環(huán)境往往較為重視,小區(qū)門禁管理、小區(qū)公共場合設(shè)施維護、車輛停放管理,而且房子居住過程中,難免會出現(xiàn)這樣那樣的問題,當(dāng)業(yè)主遇到問題時,一般首先想到的就是物業(yè),他們希望物業(yè)能肩負(fù)起責(zé)任,及時處理小區(qū)或者自己房子遇到的問題。但在很多時候,物業(yè)留給業(yè)主的印象是:“除了坐辦公室和看門,物業(yè)其他都沒啥事了”、“這個他們沒權(quán)限,應(yīng)找開發(fā)商或者相關(guān)部門”、“這個需要收費,那個處理不了,即使答應(yīng)下來,也是一等再等,遲遲不給解決”等等。而且,有時候物業(yè)在接聽電話或者接待業(yè)主的時候,也帶著個人的感情色彩,比如“就這個收費標(biāo)準(zhǔn)和等級,我們不可能超額提供服務(wù)內(nèi)容”、“先交物業(yè)費或者維修費再提供服務(wù)”等等。

物業(yè)

  2.物業(yè)費收支不透明,小區(qū)收益沒業(yè)主的份,重復(fù)收費現(xiàn)象卻不少。

  按照新的物業(yè)收費管理辦法,物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門要求,對所提供的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目和標(biāo)準(zhǔn)進行公示,但在現(xiàn)實中,一些小區(qū)的業(yè)主按時交了物業(yè)費,卻不知道物業(yè)費到底使用在何處。此外,按照物權(quán)法規(guī)定,小區(qū)公共部位的收益,如墻體、公共部位的廣告收益,外來商家到小區(qū)的攤位費收益等等,應(yīng)歸全體業(yè)主所有,但很多時候,業(yè)主既沒獲得沖抵物業(yè)費,也沒得到相關(guān)收益分配。更有甚者,還經(jīng)常出現(xiàn)一些重復(fù)收費現(xiàn)象,比如額外收取垃圾清運費、公攤費、電梯費等,其實這些費用已經(jīng)包含在物業(yè)費里了。

  3.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差,更換還麻煩,不僅影響居住體驗,還影響到房價。

  按理說,業(yè)主是物業(yè)的雇主,當(dāng)業(yè)主遇到物業(yè)服務(wù)不滿意時,業(yè)主可以更換物業(yè)。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,業(yè)主可自己管理小區(qū),也可選擇委托物業(yè)公司管理小區(qū),還可以更換開發(fā)商聘請的物業(yè)。不過,在物業(yè)合同履行期更換物業(yè)還是比較麻煩,除非物業(yè)嚴(yán)重違反合同條款,但在實際舉證過程中也不是易事。在程序操作上,要更換物業(yè)還要求小區(qū)業(yè)主人數(shù)和房產(chǎn)面積“雙過半”,幾千戶的小區(qū),工作量自然不小,這個更換想法很多時候也不了了之。

物業(yè)

  當(dāng)然,還有一個就是影響到房價。同地段的小區(qū),往往因為小區(qū)物業(yè)管理差異,房價就差不少。筆者對此深有體會,大概10年前,當(dāng)時兩個幾乎同時開售的樓盤,筆者選擇了一家品牌物業(yè)樓盤,而朋友則選擇了另一個物業(yè)一般的樓盤,價格在當(dāng)時價格相差也就10%左右,一平米差距大約1500元左右,而現(xiàn)在呢?前者價格達(dá)到5萬元/平米,而朋友的這個小區(qū)也就3萬出頭。朋友小區(qū)業(yè)主也多次要求更換物業(yè),由于小區(qū)出租戶多,投票不易,后又準(zhǔn)備成立業(yè)委會,但業(yè)委會也并沒有發(fā)揮多大作用,后面又準(zhǔn)備把業(yè)委會換了,直到現(xiàn)在業(yè)委會還處在籌備過程中,更換物業(yè)則是無從談起。

  針對以上3大方面問題,近年取消物業(yè)的呼聲也越來越多,有提議讓居委會或者社區(qū)直管小區(qū),也有要求小區(qū)自行管理。進入到2020年,針對業(yè)主與物業(yè)之間存在的這些問題,為切實保障業(yè)主的利益,各個省市相繼實施了新的物業(yè)管理規(guī)定,以規(guī)范物業(yè)的行為,其中一些不合理的收費也予以了明確或者取消。

物業(yè)

  深圳新發(fā)布的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》已從2020年3月1日起施行,為避免物業(yè)挪用侵占、挪用共有資金,新修訂的物業(yè)管理規(guī)定,業(yè)委會向住建部門備案后,取得統(tǒng)一的社會信用代碼證書,據(jù)此可開設(shè)資金賬戶,賬戶資金信息實時公開,接受業(yè)主的監(jiān)督。

  從2020年5月1日開始施行的《重慶市物業(yè)管理條例》則明確規(guī)定,物業(yè)不得違反合同約定降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),不得提高物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn),不能擅自利用公共部位、共有設(shè)施從事廣告、經(jīng)營等活動,不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費等原因,中斷業(yè)主水、電、氣的使用。

  不久前陜西在新修訂的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中則明確要求,小區(qū)公共部位、共有設(shè)施維保期滿后的維修費用應(yīng)列入公共維修基金,不得計入物業(yè)成本,堅決取消物業(yè)公司向業(yè)主強行收取的公攤耗能費、砸墻費、垃圾清運費、有償服務(wù)費等不合理的自定收費項目。山東在2020年已經(jīng)實行的《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》則明確,利用共同部位、設(shè)施的經(jīng)營收益和車位場地使用費收益等歸全體業(yè)主共有,由業(yè)主大會決定其用途。

物業(yè)

  從這些新規(guī)中可以看出,最大限度地解決了業(yè)主與物業(yè)存在的糾葛,是實實在在的利好消息,隨著更多的地方著手規(guī)范物業(yè),業(yè)主們也會迎來更多的好消息。由于我國房地產(chǎn)起步晚,物業(yè)服務(wù)管理發(fā)展歷程也比較短,前后不過二十多年,相比世界100多年的物業(yè)發(fā)展史,我們的物業(yè)還比較年輕,屬于一個新生事物。在此發(fā)展過程中,出現(xiàn)一些問題也在所難免。長期看,從人們對美好生活的向往來說,取消物業(yè)不太現(xiàn)實,只有不斷加強制度規(guī)范,讓物業(yè)更好地為業(yè)主服務(wù),才符合社會發(fā)展趨勢。

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