買房內(nèi)部認購需要注意事項詳解

　　房屋不具備預售條件”據(jù)消費者權益保護法，由開發(fā)商予以賠償。這指的是開發(fā)商不據(jù)實相告，隱瞞事實的違規(guī)預售。但是從目前實際情況來看，有的商品房沒有具備預售條件，開發(fā)商已如實相告，購房人在已知的情況下，仍自愿交付訂金。這種交易行為是買賣雙方純屬發(fā)民事行為，政府也不便強制阻止。在這里要特點提醒購房人，買“內(nèi)部認購”房，要有充分的風險意識。因為不具備預售條件的商品房，一定要某項手續(xù)沒有辦下來，或是在某個環(huán)節(jié)上出了問題。

　　買了這種房子會有兩種可能:一是確實如開發(fā)商所說，一步步辦妥各種手續(xù)，讓內(nèi)部認購房成為合法上市的商品房，將內(nèi)部認購書換簽為正式合同文本;另一種可能是，此項目在某個環(huán)節(jié)上是違規(guī)的，不能按時辦下合法銷售的手續(xù)。這種結(jié)果將給購房人帶來麻煩，引發(fā)糾紛。比如不能按期如住，或產(chǎn)權證辦不下來，想要退房，但訂金要不回來或只要回一部分，何時解決遙遙無期。

　　內(nèi)部認購“名詞”新解大曝光

　　訂金---

　　訂者，預訂，本非一個規(guī)范的概念?！度嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第118條規(guī)定:“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持?！彼裕呛贤髅鞔_約定外，合同履行的“訂金”作為預付款的一部分，只能抵充房款。無論哪一方不履行，只要將其如數(shù)返還給付訂金的一方即可。

　　訂金是開發(fā)商進行“內(nèi)部認購”收取的款項之一，據(jù)說也有買家主動提前給的，根據(jù)雙方的協(xié)議規(guī)定有不同預訂內(nèi)容。

　　定金---

　　定者，固定，指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向?qū)Ψ嚼U納一定數(shù)額的錢款，是一種擔保方式，也是一種違約責任形式。買家在看中某套單位后，交納定金來確保買到該單位，是更為正式的形式，若買家沒有履行約定進行買賣交易，無權要求返還定金。

　　誠意金 意向金---

　　同樣是開發(fā)商收費的又一名目，用以彰顯買家購房的“誠意”，提前給的錢越多，證明你就越有誠意，說到底，與訂金等沒有什么兩樣。早誠意金是花在中介公司，他們在收取誠意金后才會用心為買家尋找和“暗定”買家看中的房子?！罢\意金”、“意向金”少的只需幾百元，多的也就是兩三千元?？墒牵F(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展了，誠意金的底價也都以萬元計了，個別樓盤更高呼要5萬元、10萬元，少一塊錢都“沒有誠意”。

　　VIP卡---

　　這是一種很有文化的誘惑形式，比內(nèi)部認購又還要提前一步。開發(fā)商會將以前的業(yè)主或者是自己圈子內(nèi)的知名人士，通過海報、邀請函等形式組織在一起，在“品鑒”的氛圍下，讓他們提前參觀，并簽下認購書。VIP認購更厲害，富人級人物、且被發(fā)現(xiàn)有明顯的購房欲望的都逃不掉開發(fā)商法眼，他們會被拉進堂皇的專場，顯得派頭十足。目前，這種形式相當普遍，外表上完全是參觀與鑒賞，與金錢、違規(guī)并不掛鉤。當然，小開發(fā)商可沒有這種本事。

　　誠意登記---

　　也是內(nèi)部認購之前的認購形式，開發(fā)商沒有取得預售證情況下的行為之一。實質(zhì)與“提前品鑒”等形式相同，可以起到蓄客造勢的作用。

　　內(nèi)部認購 公開內(nèi)部認購---

　　與內(nèi)部認購相似的說法還有內(nèi)部認籌、內(nèi)部登記等。早期的內(nèi)部認購是針對舊業(yè)主和本公司員工進行的，發(fā)展到現(xiàn)在，內(nèi)部外化，所有人都可以進行內(nèi)部認購，全社會的人都成了一家“內(nèi)部人”。這個時候有商人就老實說了，這是“公開內(nèi)部認購”了。社會主義社會人人都不落空，人人認購都有折扣，9.3折、9.5折、9.8折、9.9折、送管理費等等，天大的榮耀。

　　提前公開發(fā)售---

　　以前在項目沒有拿到預售證前，開發(fā)商想早點回款，會堂而皇之稱提前公開發(fā)售?，F(xiàn)在很少人用此一說了。即使有，也多為噱頭，說是買家反應太熱烈，只有提前推出產(chǎn)品，順勢就提價了。更甚者，明明是同一棟樓，商家都硬要高調(diào)地加個生僻的名字屢屢“公開發(fā)售”。買家滿頭霧水，到底還有多少次公開發(fā)售，還有多少次優(yōu)惠。

　　接下來看看買房內(nèi)部認購注意事項:

　　類：虛假廣告

　　設計精美的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜，很多購房人買某一個項目的欲望首先來源于房地產(chǎn)商的廣告或展會上的沙盤?！皹影宸俊币菜；ㄕ?，一些開發(fā)商利用樣板房欺騙消費者，樣板房質(zhì)量、結(jié)構(gòu)與實際所交房不符、裝修中利用視覺誤差、家具尺寸相對縮小等進行誤導。

　　應對：購房者要仔細閱讀購房合同中的內(nèi)容，必要時還要把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中，這樣才有保證。

　　第二類：配套設施

　　開發(fā)商在銷售項目時對今后的生活配套設施承諾得完美無缺，但購房者真正領取了住房鑰匙準備入住時，會發(fā)現(xiàn)許多的承諾并不到位。

　　應對：購房者應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費交通車，能長期免費嗎?二是調(diào)查教育設施是否為教育行政部門所認可。三是看周圍是否有替換的配套設施。假如缺乏上述措施，一旦開發(fā)商提供的配套設施不配套，麻煩就多了。

　　第三類：內(nèi)部認購

　　內(nèi)部認購是房地產(chǎn)開發(fā)商不公開地預售商品房。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低，從而吸引了許多買房者。但一些內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，其不受法律保護，購房者的權益也無法受到保障。

　　應對：不要購買這類商品房。至于想買低價房的業(yè)主或投資者，應選擇信譽好、實力雄厚、具有市場品牌的樓盤。

　　第四類：物業(yè)管理

　　開發(fā)商強迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務，損害業(yè)主的正當權益。或在一段時間后偷偷更換物業(yè)管理公司，以次充好。

　　應對：購房者在簽訂房屋買賣合同時，對指定的物業(yè)管理公司服務期限超出一年的應提出反對意見，因為這屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件。

　　第五類：逃避債務

　　借破產(chǎn)逃債是許多公司常用的伎倆。一些不負責任的企業(yè)常常將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到另一項目中，或隱匿財產(chǎn)，抽逃資金，做假賬造成破產(chǎn)的假象，搞假破產(chǎn)。

　　應對：業(yè)主可盡量選擇信譽好的開發(fā)商，要分清股東與公司的關系，同時，明察暗訪項目公司的實際財產(chǎn)。

　　第六類：亂收費

　　物業(yè)管理公司亂收費，通常表現(xiàn)在下列幾方面：

　　1、超出核準的價格收取管理費。

　　2、擅自提高收費標準，賺取收費差價。

　　應對：業(yè)主應積極參與，選出為全體業(yè)主服務的業(yè)主委員會。這樣業(yè)主委員會可以挑選信譽好的物業(yè)管理公司，或解除與信譽不好的物業(yè)管理公司之間的合同，并有權監(jiān)督物業(yè)管理公司的行為。

　　購房者與地產(chǎn)銷售商簽訂的購房合同會有空白的地方作為合同的補充條款，但如果雙方?jīng)]有補充條款，就應該注意合同的空白處別讓開發(fā)商做了手腳。預防購房陷阱　　??? 應對：購房者簽訂購房合同時，一定要耐心看完全文，遇到空白處應填上自己應有權益的內(nèi)容。如無需填寫時，也應畫上橫線。

　　第七類：房產(chǎn)證拖著不辦

　　有些業(yè)主買房時開發(fā)商承諾在三個月之內(nèi)辦理房產(chǎn)證，但有時好幾年房產(chǎn)證依然沒辦下來。幾年來每次去找開發(fā)商，對方都有一套托詞，用的多的一句話就是“正在辦理”。

　　應對：購房時看商品房是否“五證”齊全。即《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預(銷)售許可證》。若不齊全，消費者購買后則可能拿不到房產(chǎn)證，商品房質(zhì)量也得不到保障。

　　第八類：戶型拆分一房多賣

　　樓市的慘淡，迫使他們不得不將曾經(jīng)拼接的大戶型拆分來賣，與此同時，當初的部分投機客也被套牢，急成了熱鍋上的螞蟻。

　　一些開發(fā)商在房屋買賣過程中，受利益驅(qū)使，將一套房屋同時賣給兩人，甚至多人，這種現(xiàn)象嚴重損害了購房者和消費者的合法權益，并嚴重影響社會信用。“一房多賣”，是我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)交易市場存在的一個突出問題，“一房多賣”從中漁利的。