買房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)需要注意事項(xiàng)詳解

　　房屋不具備預(yù)售條件”據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，由開發(fā)商予以賠償。這指的是開發(fā)商不據(jù)實(shí)相告，隱瞞事實(shí)的違規(guī)預(yù)售。但是從目前實(shí)際情況來看，有的商品房沒有具備預(yù)售條件，開發(fā)商已如實(shí)相告，購(gòu)房人在已知的情況下，仍自愿交付訂金。這種交易行為是買賣雙方純屬發(fā)民事行為，政府也不便強(qiáng)制阻止。在這里要特點(diǎn)提醒購(gòu)房人，買“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”房，要有充分的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。因?yàn)椴痪邆漕A(yù)售條件的商品房，一定要某項(xiàng)手續(xù)沒有辦下來，或是在某個(gè)環(huán)節(jié)上出了問題。

　　買了這種房子會(huì)有兩種可能:一是確實(shí)如開發(fā)商所說，一步步辦妥各種手續(xù)，讓內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房成為合法上市的商品房，將內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書換簽為正式合同文本;另一種可能是，此項(xiàng)目在某個(gè)環(huán)節(jié)上是違規(guī)的，不能按時(shí)辦下合法銷售的手續(xù)。這種結(jié)果將給購(gòu)房人帶來麻煩，引發(fā)糾紛。比如不能按期如住，或產(chǎn)權(quán)證辦不下來，想要退房，但訂金要不回來或只要回一部分，何時(shí)解決遙遙無期。

　　內(nèi)部認(rèn)購(gòu)“名詞”新解大曝光

　　訂金---

　　訂者，預(yù)訂，本非一個(gè)規(guī)范的概念。《人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第118條規(guī)定:“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”所以，除非合同作明確約定外，合同履行的“訂金”作為預(yù)付款的一部分，只能抵充房款。無論哪一方不履行，只要將其如數(shù)返還給付訂金的一方即可。

　　訂金是開發(fā)商進(jìn)行“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”收取的款項(xiàng)之一，據(jù)說也有買家主動(dòng)提前給的，根據(jù)雙方的協(xié)議規(guī)定有不同預(yù)訂內(nèi)容。

　　定金---

　　定者，固定，指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ嚼U納一定數(shù)額的錢款，是一種擔(dān)保方式，也是一種違約責(zé)任形式。買家在看中某套單位后，交納定金來確保買到該單位，是更為正式的形式，若買家沒有履行約定進(jìn)行買賣交易，無權(quán)要求返還定金。

　　誠(chéng)意金 意向金---

　　同樣是開發(fā)商收費(fèi)的又一名目，用以彰顯買家購(gòu)房的“誠(chéng)意”，提前給的錢越多，證明你就越有誠(chéng)意，說到底，與訂金等沒有什么兩樣。早誠(chéng)意金是花在中介公司，他們?cè)谑杖≌\(chéng)意金后才會(huì)用心為買家尋找和“暗定”買家看中的房子?！罢\(chéng)意金”、“意向金”少的只需幾百元，多的也就是兩三千元?？墒?，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，誠(chéng)意金的底價(jià)也都以萬元計(jì)了，個(gè)別樓盤更高呼要5萬元、10萬元，少一塊錢都“沒有誠(chéng)意”。

　　VIP卡---

　　這是一種很有文化的誘惑形式，比內(nèi)部認(rèn)購(gòu)又還要提前一步。開發(fā)商會(huì)將以前的業(yè)主或者是自己圈子內(nèi)的知名人士，通過海報(bào)、邀請(qǐng)函等形式組織在一起，在“品鑒”的氛圍下，讓他們提前參觀，并簽下認(rèn)購(gòu)書。VIP認(rèn)購(gòu)更厲害，富人級(jí)人物、且被發(fā)現(xiàn)有明顯的購(gòu)房欲望的都逃不掉開發(fā)商法眼，他們會(huì)被拉進(jìn)堂皇的專場(chǎng)，顯得派頭十足。目前，這種形式相當(dāng)普遍，外表上完全是參觀與鑒賞，與金錢、違規(guī)并不掛鉤。當(dāng)然，小開發(fā)商可沒有這種本事。

　　誠(chéng)意登記---

　　也是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)之前的認(rèn)購(gòu)形式，開發(fā)商沒有取得預(yù)售證情況下的行為之一。實(shí)質(zhì)與“提前品鑒”等形式相同，可以起到蓄客造勢(shì)的作用。

　　內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 公開內(nèi)部認(rèn)購(gòu)---

　　與內(nèi)部認(rèn)購(gòu)相似的說法還有內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記等。早期的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是針對(duì)舊業(yè)主和本公司員工進(jìn)行的，發(fā)展到現(xiàn)在，內(nèi)部外化，所有人都可以進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，全社會(huì)的人都成了一家“內(nèi)部人”。這個(gè)時(shí)候有商人就老實(shí)說了，這是“公開內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”了。社會(huì)主義社會(huì)人人都不落空，人人認(rèn)購(gòu)都有折扣，9.3折、9.5折、9.8折、9.9折、送管理費(fèi)等等，天大的榮耀。

　　提前公開發(fā)售---

　　以前在項(xiàng)目沒有拿到預(yù)售證前，開發(fā)商想早點(diǎn)回款，會(huì)堂而皇之稱提前公開發(fā)售?，F(xiàn)在很少人用此一說了。即使有，也多為噱頭，說是買家反應(yīng)太熱烈，只有提前推出產(chǎn)品，順勢(shì)就提價(jià)了。更甚者，明明是同一棟樓，商家都硬要高調(diào)地加個(gè)生僻的名字屢屢“公開發(fā)售”。買家滿頭霧水，到底還有多少次公開發(fā)售，還有多少次優(yōu)惠。

　　接下來看看買房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)注意事項(xiàng):

　　類：虛假?gòu)V告

　　設(shè)計(jì)精美的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜，很多購(gòu)房人買某一個(gè)項(xiàng)目的欲望首先來源于房地產(chǎn)商的廣告或展會(huì)上的沙盤。“樣板房”也?；ㄕ?，一些開發(fā)商利用樣板房欺騙消費(fèi)者，樣板房質(zhì)量、結(jié)構(gòu)與實(shí)際所交房不符、裝修中利用視覺誤差、家具尺寸相對(duì)縮小等進(jìn)行誤導(dǎo)。

　　應(yīng)對(duì)：購(gòu)房者要仔細(xì)閱讀購(gòu)房合同中的內(nèi)容，必要時(shí)還要把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中，這樣才有保證。

　　第二類：配套設(shè)施

　　開發(fā)商在銷售項(xiàng)目時(shí)對(duì)今后的生活配套設(shè)施承諾得完美無缺，但購(gòu)房者真正領(lǐng)取了住房鑰匙準(zhǔn)備入住時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)許多的承諾并不到位。

　　應(yīng)對(duì)：購(gòu)房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費(fèi)交通車，能長(zhǎng)期免費(fèi)嗎?二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。三是看周圍是否有替換的配套設(shè)施。假如缺乏上述措施，一旦開發(fā)商提供的配套設(shè)施不配套，麻煩就多了。

　　第三類：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

　　內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)商不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，從而吸引了許多買房者。但一些內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其不受法律保護(hù)，購(gòu)房者的權(quán)益也無法受到保障。

　　應(yīng)對(duì)：不要購(gòu)買這類商品房。至于想買低價(jià)房的業(yè)主或投資者，應(yīng)選擇信譽(yù)好、實(shí)力雄厚、具有市場(chǎng)品牌的樓盤。

　　第四類：物業(yè)管理

　　開發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務(wù)，損害業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益?；蛟谝欢螘r(shí)間后偷偷更換物業(yè)管理公司，以次充好。

　　應(yīng)對(duì)：購(gòu)房者在簽訂房屋買賣合同時(shí)，對(duì)指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限超出一年的應(yīng)提出反對(duì)意見，因?yàn)檫@屬于不合理的違反購(gòu)房者意愿的附加條件。

　　第五類：逃避債務(wù)

　　借破產(chǎn)逃債是許多公司常用的伎倆。一些不負(fù)責(zé)任的企業(yè)常常將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到另一項(xiàng)目中，或隱匿財(cái)產(chǎn)，抽逃資金，做假賬造成破產(chǎn)的假象，搞假破產(chǎn)。

　　應(yīng)對(duì)：業(yè)主可盡量選擇信譽(yù)好的開發(fā)商，要分清股東與公司的關(guān)系，同時(shí)，明察暗訪項(xiàng)目公司的實(shí)際財(cái)產(chǎn)。

　　第六類：亂收費(fèi)

　　物業(yè)管理公司亂收費(fèi)，通常表現(xiàn)在下列幾方面：

　　1、超出核準(zhǔn)的價(jià)格收取管理費(fèi)。

　　2、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，賺取收費(fèi)差價(jià)。

　　應(yīng)對(duì)：業(yè)主應(yīng)積極參與，選出為全體業(yè)主服務(wù)的業(yè)主委員會(huì)。這樣業(yè)主委員會(huì)可以挑選信譽(yù)好的物業(yè)管理公司，或解除與信譽(yù)不好的物業(yè)管理公司之間的合同，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的行為。

　　購(gòu)房者與地產(chǎn)銷售商簽訂的購(gòu)房合同會(huì)有空白的地方作為合同的補(bǔ)充條款，但如果雙方?jīng)]有補(bǔ)充條款，就應(yīng)該注意合同的空白處別讓開發(fā)商做了手腳。預(yù)防購(gòu)房陷阱　　??? 應(yīng)對(duì)：購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要耐心看完全文，遇到空白處應(yīng)填上自己應(yīng)有權(quán)益的內(nèi)容。如無需填寫時(shí)，也應(yīng)畫上橫線。

　　第七類：房產(chǎn)證拖著不辦

　　有些業(yè)主買房時(shí)開發(fā)商承諾在三個(gè)月之內(nèi)辦理房產(chǎn)證，但有時(shí)好幾年房產(chǎn)證依然沒辦下來。幾年來每次去找開發(fā)商，對(duì)方都有一套托詞，用的多的一句話就是“正在辦理”。

　　應(yīng)對(duì)：購(gòu)房時(shí)看商品房是否“五證”齊全。即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)(銷)售許可證》。若不齊全，消費(fèi)者購(gòu)買后則可能拿不到房產(chǎn)證，商品房質(zhì)量也得不到保障。

　　第八類：戶型拆分一房多賣

　　樓市的慘淡，迫使他們不得不將曾經(jīng)拼接的大戶型拆分來賣，與此同時(shí)，當(dāng)初的部分投機(jī)客也被套牢，急成了熱鍋上的螞蟻。

　　一些開發(fā)商在房屋買賣過程中，受利益驅(qū)使，將一套房屋同時(shí)賣給兩人，甚至多人，這種現(xiàn)象嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，并嚴(yán)重影響社會(huì)信用?！耙环慷噘u”，是我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)交易市場(chǎng)存在的一個(gè)突出問題，“一房多賣”從中漁利的。