寫字樓物業(yè)費如何計算？寫字樓物業(yè)費收費詳解

　　物業(yè)費怎么算才算是合理的，才能讓業(yè)主們心安理得的接受?有的地方規(guī)定的計提計提比例過低并按管理成本計提酬金，有關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)計提酬金的行為監(jiān)督的力度也不夠，使得物業(yè)管理企業(yè)為了多提酬金，人為地增加成本開支，甚至將公司的成本費用轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理項目上。所以，了解上海物業(yè)費怎么算，將有助于我們?yōu)橐?guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，限制物業(yè)管理企業(yè)虛增成本。

　　確定和選擇適合的物業(yè)酬金計提比例，才能得出合理的物業(yè)費：

　　(一)政府指導(dǎo)價和市場選擇相結(jié)合

　　由于物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展不平衡，很多地方還落后，酬金制尚屬于新事物，其性質(zhì)和特點也未被業(yè)主普遍認(rèn)識。同時，業(yè)主的自我保護(hù)能力還不強(qiáng)。也就不能形成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價和確定酬金比例的能力。所以，從市場發(fā)育角度看，政府還有必要通過制定指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)向市場性的協(xié)商定價過渡。

　　政府在制定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價格的同時，可以根據(jù)行業(yè)特點制定傭金計提的上限比例，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照執(zhí)行。在此基礎(chǔ)上，也可以按照服務(wù)內(nèi)容和程度協(xié)商確定。

　　(二)科學(xué)地制定管理酬金的計提比例

　　為了物業(yè)管理行業(yè)能夠健康發(fā)展，合理的酬金比例必須能讓物業(yè)管理企業(yè)獲得合理的利潤。目前，有的地方不考慮物業(yè)規(guī)模、類型和素質(zhì)，一律按不超過管理成本的10%計提酬金，是不合適的。筆者曾了解了若干家深圳的不同類型的甲級公司的實際情況，發(fā)現(xiàn)這些公司當(dāng)年按10%計提的酬金總額，平均只能覆蓋這些公司本部管理費用總額的71%，若要達(dá)到保本點，則酬金比例應(yīng)為14.1%。另外，物業(yè)管理企業(yè)的交易方式和規(guī)模與旅行社較類似，所以，物業(yè)管理行業(yè)的酬金計提比例上限應(yīng)不低與15%。

　　(三)幾個需要說明的問題

　　一是，目前仍有一種錯誤的認(rèn)識，把管理酬金的計提比例當(dāng)成物業(yè)管理企業(yè)的利潤率。實際上，管理酬金比例只是物業(yè)管理企業(yè)的毛利率。二是，物業(yè)管理的運行具有明顯的規(guī)模效益的特點，規(guī)模越大，單位運行成本就越低。同理，物業(yè)管理項目的面積越大，其酬金的計提比例就可以降低。三是，從業(yè)主角度講，企業(yè)信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)承諾也是確定酬金計提比例的重要因素。這體現(xiàn)了市場性質(zhì)原則。